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SÃO PAULO – Incapacitados de arcar com os custos de financiamento do seu imóvel, muitos mutuários optam pela venda da propriedade. Contudo, não transferem o contrato de financiamento do imóvel para o novo proprietário, configurando o que ficou conhecido como contrato de gaveta.
A principal razão para que os novos proprietários optem por não transferir o contrato de financiamento deve-se ao fato de que neste caso seria feita uma nova análise de crédito da situação, o que levava as prestações a aumentar em média 20% a 30%, com o saldo devedor crescendo 2%. Como para manter o financiamento o novo proprietário precisaria ter renda compatível com a prestação mais cara, temendo ter seu contrato de financiamento suspenso muitos optaram pela não transferência.
Situação preocupa
Em pesquisa recente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), constatou-se que 40,1% dos mutuários da casa própria têm contratos de gaveta, enquanto 59,9% são titulares efetivos dos financiamentos habitacionais. A pesquisa foi realizada entre julho e setembro deste ano nas cinco regiões do País, sendo que foram ouvidos 4.392 mutuários.
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Esta situação é bastante preocupante, uma vez que como lembra o consultor jurídico da associação, Rodrigo Daniel dos Santos, tanto o vendedor quanto o comprador correm riscos neste tipo de situação. Até março de 1990, os mutuários podiam transferir o financiamento de um imóvel como quisessem, bastava que o comprador e o vendedor estivessem de acordo. Desde então é preciso obter concordância da instituição financeira, o que em geral implica em maiores custos.
Riscos para ambos
O antigo proprietário do imóvel fica exposto à inadimplência do novo proprietário, pois o contrato não é transferido e ele ainda continua em nome do antigo dono. Portanto, em situações de inadimplência o imóvel pode ser retomado e o banco pode entrar com ação na Justiça contra o antigo proprietário, enquanto o inadimplente fica livre de responsabilidade.
Por outro lado, em caso de falecimento ou dificuldades financeiras do antigo proprietário, o novo dono do imóvel pode ter problemas para tentar retomar seu imóvel, que segue em nome do antigo dono. Em caso de falecimento do antigo proprietário o seguro para quitação da dívida pode ser acionado gerando uma certa controvérsia jurídica.
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Em geral a Justiça acaba favorecendo o mutuário de gaveta, especialmente se ele estiver pagando as prestações em dia, mas é preciso tomar algumas precauções como fazer um contrato de cessão de direitos e obrigações e uma procuração dando poderes para o novo proprietário sobre o imóvel.
Maioria busca ajuda antes de ter problemas
O levantamento da ABMH também verificou que quase 70% dos entrevistados foram até a Associação em busca de informações, ou sobre contratos em andamento ou querendo saber como fazer na hora de adquirir um imóvel financiado.
Outros 22% queriam informações para revisar contratos, 5,7% estava com o imóvel indo a leilão e apenas 1,9% já havia perdido o imóvel. Esta tendência sugere que a maioria dos mutuários tem se antecipado, buscando rever os contratos antes de sofrerem leilão extrajudicial, ou execução judicial, e acabam caindo em situação de inadimplência não porque querem, mas porque as exigências do financiamento podem ter sido abusivas.
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