“Vamos devolver a Gafisa ao lugar de onde ela nunca deveria ter saído: líder do setor”, diz vice-presidente de operações

SÃO PAULO — Após um processo de reestruturação, a Gafisa (GFSA3) está preparada para voltar a ter um lugar entre as gigantes do setor imobiliário na Bolsa. Pelo menos essa é a meta defendida pelo vice-presidente de operações da companhia, Guilherme Benevides.

“A nossa intenção hoje é ter uma gestão totalmente profissionalizada, com metas muito bem definidas e com objetivo de geração de valor”, disse, em entrevista exclusiva ao InfoMoney. “A Gafisa é a maior empresa da história do mercado imobiliário brasileiro em números. A cada 130 brasileiros, um mora em um imóvel da Gafisa.”

Há cerca de dois anos, a companhia passou por um processo de encolhimento, suspensão de lançamentos, endividamento elevado e mudanças em sua administração. Em 2018, quando a GWI assumiu a empresa, boa parte da diretoria foi demitida e as obras chegaram a ser suspensas. De lá para cá, a nova gestão da Gafisa promoveu aumentos de capital e tem conseguido melhorar indicadores financeiros — mas ainda há um longo caminho a ser percorrido.

“A gente quer voltar a estar entre as três maiores empresas [do setor imobiliário] listadas. Isso é uma meta da companhia. A gente quer devolver a Gafisa ao lugar de onde ela nunca deveria ter saído. A Gafisa por muitos anos foi a maior empresa do setor. Dos 66 anos de história da Gafisa, em muitos ela foi a líder do mercado”, afirmou Benevides.

Só em 2020, a empresa entregou 12 obras, com 2.100 unidades. Ela ainda não está sendo lucrativa, e seu prejuízo cresceu no terceiro trimestre, mas segundo o vice-presidente de operações da companhia, a Gafisa “está se preparando para dar lucro o quanto antes”.

Ele falou ainda sobre fusões e aquisições, estratégia de negócio voltada às classes mais altas, melhora das condições de mercado, maior maturidade dos compradores, concorrência, entre outras coisas. Confira abaixo os principais trechos da entrevista com o vice-presidente de operações da Gafisa, Guilherme Benevides.

InfoMoney: De que forma a Gafisa foi impactada pela pandemia de coronavírus e quanto ajudou a companhia o fato de a Selic ter caído tanto?

Benevides: Para a companhia foi um ano obviamente atípico. A gente começou o ano como todas as empresas do setor com otimismo, um ano que seria de grande retomada para o mercado imobiliário. As empresas tiveram que se adaptar de muitas formas. Adotamos o home office, por exemplo.

Tanto a taxa Selic, a menor da história, quanto a oferta de crédito no mercado e, uma coisa que eu venho pontuando, a própria pandemia em si, com as pessoas ficando em casa, olhando para dentro e ficando mais com a família, isso tudo fez com que muitas pessoas tomassem a decisão de comprar um imóvel.

Então, acho que tinha um grupo grande de represamento de pessoas que tinham essa dúvida sobre comprar ou não comprar um imóvel. E com esse olhar para dentro, com essa questão de ficar em casa e com todas as facilidades de taxa e de oferta de crédito fizeram com que o mercado [imobiliário] realmente tivesse uma reação melhor do que outros mercados.

Eu acredito que tenha sido uma grata surpresa ao setor. Obviamente que infelizmente tem toda a tragédia da pandemia, que é péssimo para todo mundo, mas foi uma surpresa para o mercado [imobiliário] essa não queda, vamos chamar assim, das vendas. Alguns nichos, inclusive, houve uma grande melhora.

Eu acho que a Gafisa passou bem por esse desafio. Foi um ano onde ela terminou a reestruturação dela e começou a fase de crescimento. A Gafisa já vinha desde 2018 sem nenhum lançamento, então foi um ano marco para nós.

InfoMoney: Os descontos praticados pelas companhias do setor imobiliário ajudaram a “segurar” as vendas durante a pandemia?

Benevides: Eu não enxergo que teve uma queda nos preços. O que eu enxergo é que o nicho que mais cresceu, e a gente tem acompanhado isso, é o nicho do Minha Casa, Minha Vida, o que mostra de fato um grande represamento nos últimos anos. O mercado imobiliário nos últimos cinco anos sofreu muito, foi um dos setores que mais sofreu, e tinha sim muito represamento em todos os níveis e faixas sociais.

Ainda tem, na verdade. E eu acho que todas essas condições de taxas, oferta de crédito e a questão da valorização do imóvel pela questão pessoal, isso facilitou com que as vendas continuassem acelerando. Sobre preços, eu não acho que eles caíram. Você imagina o seguinte: há pouco tempo a gente falava em taxas de 9%, 10%, 12%. Então, realmente hoje temos uma taxa muito atrativa.

Não é uma taxa que vai se manter por muito tempo. Isso é também uma questão que as pessoas estão olhando como oportunidade: tomar um financiamento agora. Não acredito em baixa de preço. Na verdade, os preços se estabilizaram e a gente vê até um crescimento, uma sustentação e um crescimento contínuo nos preços, principalmente nas regiões mais nobres.

Eu não vejo a questão do desconto como a gente tinha no passado, os grandes feirões, eu não acho que é o momento para isso agora. É o momento de estabilidade de preço e até ganho de preço nas regiões mais nobres.

InfoMoney: Como a empresa vê o aumento do desemprego e a perda de renda das pessoas? Isso atinge negativamente o setor imobiliário, não? Como vocês imaginam que a inadimplência vai se comportar em 2021?

Benevides: Em relação à taxa de desemprego, ela já vinha vindo alta. Existe um reflexo, com certeza, mas ela já vinha alta. Se a pandemia não tivesse acontecido, a gente teria uma melhora ainda muito maior do que a gente esperava. Então, sobre esse ponto, não [devemos ser negativamente afetados].

Com relação à inadimplência, eu acho que o mercado aprendeu muito, e os clientes também, com todos os distratos que vivemos no ano passado, com tudo o que a gente viveu de ter compras onde a pessoa realmente estava comprando [um imóvel] sem ter muita análise crítica [de condições de pagamento]. Isso acabou. Eu acredito muito que hoje quem está assumindo um financiamento, quem está comprando um imóvel, ele tem a certeza do que ele está fazendo.

Então, eu acho que existe uma maturidade um pouco maior tanto dos clientes quanto das incorporadoras sobre essa venda. Eu vejo que a questão dos distratos e de inadimplência vai continuar com uma média histórica natural, não mais um reflexo do que a gente teve nos últimos anos, com um grande número de distratos.

Obviamente a nova lei dos distratos também ajuda tanto o vendedor quanto o comprador. Ou seja, se o vendedor estiver inadimplente, ele é muito penalizado, mas se ele estiver adimplente com as obrigações do contrato quem é penalizado é o comprador. Então eu acredito que isso também ajudou demais o setor.

As empresas que conseguirem cumprir com suas obrigações, elas vão estar muito mais respaldadas em seus contratos do que anteriormente. Eu vejo que com a nova regulamentação dos distratos e uma conscientização maior desse comprador que está tomando crédito para comprar um imóvel, eu vejo um mercado bem mais maduro do que há quatro, cinco anos.

InfoMoney: A empresa tem algum guidance de lançamentos?

Benevides: A gente não costuma divulgar guidance, mas o que eu sempre tenho dito nos nossos calls é que a gente tem hoje em torno de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões em VGV [Valor Geral de Vendas] em aprovação de projetos ou aprovados já, e a gente vai colocar esses produtos no mercado no prazo de 12 a 18 meses. Ou seja, não é um guidance, mas existe uma intenção de a gente trabalhar esses lançamentos dessa forma, com prazo médio de 18 meses.

InfoMoney: A Gafisa tem foco maior na classe média alta e alta. Foram classes menos atingidas pela crise. Vocês pretendem manter esse foco ou também destinar esforços para empreendimentos mais acessíveis nos próximos anos?

Benevides: Na verdade, a gente tem uma linha que chama Move, é um step acima do Minha Casa, Minha Vida, com um ticket de R$ 250 mil a R$ 600 mil por apartamento. A gente tem projetos nessa linha e continua estudando negócios nessa linha.

Mas realmente o foco maior da companhia são produtos de médio, médio alto e alto padrão. Hoje a gente tem um foco mais voltado para esse público. A gente está inclusive melhorando os nossos produtos e agregando valor aos nossos projetos com o aperfeiçoamento deles.

Os que a gente tem comprado são projetos que flutuam na ponta com preços acima de R$ 10 mil, R$ 11 mil o metro quadrado, a gente tem olhado mais para projetos de classe média alta. O Minha Casa, Minha Vida, a gente não atua, não temos perspectiva de atuar.

InfoMoney: A separação da Tenda em 2017 é considerada acertada pela empresa?

Benevides: Esse movimento foi feito antes da nova gestão. O que a nova gestão tem como direcionamento é que a gente entende que hoje a gente quer focar no médio, médio alto e alto padrão. Hoje para nós não seria interessante ter uma estrutura de empresa para Minha Casa, Minha Vida. Independentemente do que foi feito na gestão passada, a nova gestão entende como estratégia que a gente não tem esse direcionamento.

InfoMoney: E como vocês estão vendo a concorrência? Eles também tiveram crescimento de vendas na pandemia.

Benevides: A gente quer voltar a estar entre as três maiores empresas [do setor imobiliário] listadas. Isso é uma meta da companhia. A gente quer devolver a Gafisa ao lugar de onde ela nunca deveria ter saído. A Gafisa por muitos anos foi a maior empresa do setor. Dos 66 anos de história da Gafisa, em muitos ela foi a líder do mercado.

Ela sempre foi a pioneira em várias ações, em projetos, em produtos, em marketing. É uma meta da nova gestão voltar a ter essa posição, obviamente de uma forma muito mais moderna. A Gafisa passa a se tornar uma grande plataforma completa de produtos e serviços imobiliários e não mais uma incorporadora e construtora. A gente está se colocando numa empresa moderna.

Com relação à concorrência, falando das dez maiores do setor, realmente todas elas tiveram crescimento de vendas, todas elas estão bem posicionadas no mercado, fizeram a lição de casa e a gente está fazendo a nossa. A concorrência é bem-vinda, é saudável e a gente está muito atento aos nossos concorrentes. Mas de qualquer forma, a gente está no nosso planejamento, na nossa estratégia, nos transformando numa grande plataforma.

InfoMoney: Recentemente saíram notícias sobre uma possível fusão com a Tecnisa. Qual a expectativa da Gafisa em relação a isso?

Benevides: Existem conversas entre as empresas. A gente de maneira alguma quer fazer uma fusão de forma forçada. A gente queria unir forças mesmo porque entendemos que as duas empresas podem ter uma grande sinergia de operações e agregar valor uma para a outra.

Essa operação esfriou, obviamente, mas não é uma coisa que está totalmente fora do nosso radar. A gente continua entendendo que a Gafisa pode crescer de duas formas: de forma orgânica e inorgânica. Uma não anula a outra.

Então, a gente tem olhado para várias oportunidades, assim como a gente enxergou uma oportunidade na Tecnisa a gente tem também olhado para outras oportunidades, e crescendo de forma orgânica. Não está fora do radar da companhia fazer fusões e aquisições para crescimento de forma não orgânica.

InfoMoney: A companhia tem caixa suficiente para fazer essas aquisições? Tem opções na mesa para fazer novas captações?

Benevides: Aí é analisar cada negócio. Temos uma estrutura de capital para cada negócio. O que a gente entende é que se a gente achar que existe uma operação que gere valor para a companhia e que seja uma operação que de fato agregue para nós, a gente vai buscar uma estrutura de capital para fazer essa operação.

InfoMoney: Como a empresa pretende aumentar o número de investidores pessoas físicas que têm ações da Gafisa na Bolsa?

Benevides: A nossa intenção hoje é ter uma gestão totalmente profissionalizada, com metas muito bem definidas e com objetivo de geração de valor. A Gafisa é a maior empresa da história do mercado imobiliário brasileiro em números. A cada 130 brasileiros, um mora em um imóvel da Gafisa. Ela é conhecida em todos os cantos do Brasil.

Obviamente num momento em que temos a Bolsa crescendo, investidores pessoas físicas entrando e investindo na Bolsa, entendendo que a Bolsa é na verdade uma poupança de longo prazo, com uma nova educação desse investidor pessoa física, com certeza a Gafisa entra no radar. Isso por ser uma empresa com 66 anos, por ter uma tradição muito forte, por ter o peso da marca que ela tem e pela resiliência da companhia.

Independentemente do investidor, seja o acionista majoritário, sejam os pequenos investidores pessoas físicas, a nossa missão aqui é gerar valor para eles. Isso está muito no nosso radar, é nossa grande missão.

InfoMoney: O prejuízo da empresa aumentou no terceiro trimestre, apesar de a Gafisa ter registrado aumento das vendas e das receitas. Quando a companhia vai voltar a dar lucro?

Benevides: A gente ainda tem uma série de ajustes a serem feitos, que estão sendo feitos. A gente tem como expectativa, eu não posso falar exatamente quando a gente vai voltar a dar lucro, mas obviamente este é o grande objetivo da companhia. A gente ainda está ajustando a casa.

Independentemente do prejuízo, a gente está vendo vários pontos positivos do balanço, como por exemplo a dívida sobre o patrimônio líquido, o aumento de 250% nas vendas. Tem vários índices no balanço que mostram a recuperação da companhia e o quanto a gente já avançou na nova gestão e a gente está se preparando para dar lucro o quanto antes.

Este ano estamos entregando 12 obras, com 2.100 unidades. É um indicador muito importante do retorno da Gafisa. Quando a nova gestão entrou na companhia ela tinha todas as suas obras paralisadas. A gente retomou com muita força a parte de construção e engenharia da Gafisa que sempre foi historicamente muito sólida.

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