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SÃO PAULO – Nos últimos anos, o número de conjuntos comerciais apresentou um enorme salto nas principais cidades brasileiras. Profissionais liberais, como arquitetos, médicos e advogados ganharam um leque de opções, maior conforto e alta tecnologia para instalar seu escritório ou consultório. Além disso, a preocupação com a manutenção e com a segurança foi deixada para o condomínio, poupando tempo e dinheiro dos profissionais.
Boa parte desses edifícios foi erguida com capital de investidores médios, que buscavam uma forma de diversificação de suas aplicações e um complemento de renda para sua família. Em algumas regiões, a oferta aumentou tanto que hoje sobram unidades comerciais vazias. Ao invés de receber um aluguel, alguns investidores precisam aprender a lidar com a frustração de ver seu imóvel desocupado e arcar com as despesas com condomínio e impostos.
Demanda é menor que o previsto
Quando os conjuntos comerciais de pequeno porte surgiram, o sucesso foi alto, uma vez que naquele momento profissionais liberais e pequenas empresas de serviços passaram a dispor de espaços confortáveis com um baixo custo de manutenção. Para o investidor médio, o baixo preço das unidades também tornou-se uma vantagem, pois os conjuntos eram mais uma opção de aplicação de seu dinheiro e uma nova forma de diversificar.
Porém, o baixo valor das salas comerciais possibilitou aos pequenos empresários e profissionais liberais adquirirem seu próprio espaço, de modo que a demanda por aluguéis acabou sendo menor do que o previsto. Os potenciais inquilinos acabaram comprando o próprio escritório. É comum encontrar nas imobiliárias uma grande oferta de pequenos conjuntos comerciais, praticamente em qualquer região da cidade.
Proprietários podem ter problemas com inquilinos
Ao contrário do aluguel residencial, existe uma maior flexibilidade da lei para esse tipo de aluguel, uma vez que o inquilino não é tão beneficiado. Mesmo assim, o proprietário ainda precisa lidar com a possibilidade da empresa ou do profissional passar por dificuldades financeiras e atrasar o aluguel, ou simplesmente desistir do contrato antes de terminar o prazo. Trata-se de uma característica normal de pequenos empresários, que sofrem para manter sua posição num mercado altamente competitivo.
A procura por salas comerciais também é bastante volátil, acompanhando a ritmo da economia. Quando existe um aquecimento, surgem novas empresas, que naturalmente irão buscar uma sede para se instalar. No entanto, quando a economia passa por período mais conturbados, há um menor número de nascimento de firmas, e as falências e concordatas também crescem, diminuindo a demanda por espaços corporativos.
Demanda por alto padrão continua alta
O novo perfil das empresas exige cada vez mais soluções tecnológicas incorporadas ao edifício comercial. Acesso fácil a telefones, cabos de rápida conexão de internet, serviços de segurança sofisticados são itens muito valorizados por empresas de grande porte. Em São Paulo, a região de Faria Lima é certamente a que mais cresce no segmento de edifícios de alto luxo. É nesse endereço que se localizam os Edifícios São Paolo e Plaza Iguatemi, alguns dos prédios corporativos mais caros da capital, com índice de vacância igual a zero.
Obviamente, com a baixa taxa de crescimento econômico, em alguns anos esse nicho de mercado chegará a um ponto de saturação. Como em qualquer segmento imobiliário, o investidor precisar estar de olho no mercado nos próximos anos, analisando o crescimento do número de unidades que possam fazer concorrência. É preciso conhecer bem a região, e tentar enxergar o potencial da demanda no futuro, para não comprometer o investimento.