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SÃO PAULO – Através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), que é semelhante a um leasing de automóvel, qualquer pessoa pode alugar um imóvel com o banco por 10 anos e ao final deste prazo, ter a oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, a vista.
No PAR, a vantagem é poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. A desvantagem é que uma vez não pagas mais de três parcelas, o ocupante do imóvel é despejado e perde tudo que pagou. Este fato de perder tudo tem sido já discutido no Judiciário, para que o arrendatário consiga receber pelo menos 90% de tudo que pagou. Entretanto é uma briga judicial e demora.
VRG deve ser pago ao final do contrato
Também há o problema do Valor Residual Garantido (VRG), que será o valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si. Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá ser pago a vista no final do contrato de locação, que será firmado com prazo de 10 a 15 anos.
Se este VRG for diluído durante as parcelas do aluguel, a título de antecipação da opção de compra, este último problema pode ser superado.
Quem escolher o PAR deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel, bem como as condições do contrato, pois a idéia é ter uma efetiva e possível opção de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de compra.
Imóveis novos e recuperados
Existem dois tipos de PAR: imóveis novos e imóveis recuperados. O primeiro é regulado pela Lei 10150/00 e é aplicado para imóveis construídos especialmente para serem vendidos na modalidade do PAR.
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Já o PAR Especial é regulado pela Lei 10.188/01 e é aplicado para imóveis destinados à população de baixa renda e também para resolver o problema de conjuntos habitacionais problemas, quais sejam, aqueles que foram invadidos ou ocupados ilegalmente.
Em ambos os casos, o que se tem observado é que os imóveis geralmente não são de boa qualidade, havendo muitas reclamações sobre a qualidade das obras. Nestes casos, cabe processo judicial para reparação de danos tanto contra a construtora como contra o banco que é o arrendatário do imóvel.
Banco é proprietário
Por fim, um problema grave tem sido a questão do condomínio, pois quem é proprietário do imóvel é o banco. Então nas reuniões do condomínio quem tem poder de voto é o representante do banco. Acontece de muitas vezes se autorizarem obras no condomínio, como melhorias e reformas, que os proprietários não têm condições de pagar.
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Isto também gerará muitas brigas judiciais, pois o arrendador só é obrigado a pagar despesas correntes do condomínio como água, luz e funcionários. Obras e reparos são de obrigação do proprietário do imóvel, no caso, o banco, só que este tem tentado repassar a obrigação para os arrendadores.
O mutuário também deve ficar atento quanto aos seguros, pois costuma-se fazer venda casada, obrigando-se o arrendador a contratar seguro de danos físicos no imóvel e também de morte e invalidez permanente. É bom lembrar que destes tipos de seguro só é obrigatório fazer o de Danos Físicos no Imóvel e se isto estiver no contrato. Só que o arrendador tem a faculdade de escolher a seguradora que quiser e não pode ser vinculado a seguradora do banco. Caso isto ocorra, configura-se venda casada, prática decretada como abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor.
* Rodrigo Daniel dos Santos é advogado especialista em Direito Bancário e Defesa do Consumidor. Consultor Jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) e do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC).
