Procurando financiamento imobiliário?

SÃO PAULO – Depois de muito pensar, você finalmente decidiu que quer comprar uma casa própria? Porém, como não conta com dinheiro suficiente para comprá-la à vista, você terá que recorrer a um financiamento imobiliário?

Se você respondeu afirmativamente às duas perguntas acima, é importante se informar sobre as condições de financiamento oferecidas no mercado. Antes disso, contudo, é importante que saiba responder as perguntas abaixo:

Quais os juros cobrados?

As taxas cobradas nos financiamentos imobiliários variam, dependendo do valor do financiamento, para imóveis de valor inferior a R$ 300 mil, os juros variam entre 8-12% ao ano, com o percentual financiado não superando os 80%. Porém, existem exceções. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, permite financiar até 100% do imóvel com juros entre 6-10% ao ano na sua linha de Crédito Fácil FGTS.

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Nos imóveis mais caros, os juros tendem a ser mais altos, variando entre 12% e 14% ao ano. Mas, nesse caso o contrato de financiamento inclui uma cláusula de correção mensal pela
TR (taxa referencial) ou poupança. Nos casos em que a prestação não é corrigida, os juros cobrados tendem a ser mais altos, podendo chegar a 18% ao ano.

Portanto, para cada um dos bancos, tente obter o fator de correção anual do saldo devedor, e compare as taxas antes de decidir. Só assim você tem certeza de que está comparando maçãs com maçãs, e não com laranjas.

Quais os custos adicionais?

Os financiamentos imobiliários envolvem o pagamento de outras taxas e serviços. Dentre eles, podemos citar os gastos com a avaliação do imóvel, que é feita como parte do processo de liberação do financiamento.

Segundo dados do Banco Central, referentes ao mês de junho de 2006, o custo médio cobrado pelos bancos para abertura de crédito é de R$ 403, mas pode chegar a R$ 2mil. Além disso, é preciso contratar um seguro, quantia que, em geral, é embutida no valor da própria prestação do financiamento.

Portanto, antes de fechar o financiamento peça ao banco uma estimativa, por escrito, dos custos adicionais que terá que incorrer ao levantar o financiamento. Só assim você poderá tomar uma decisão informada sobre se tem condições de arcar com todos estes custos de uma só vez.

Qual o pagamento mínimo necessário?

A maioria das instituições só financia até 80% do valor do imóvel. Apesar disso, o percentual exato que é financiado varia de acordo com o tipo de financiamento e valor do imóvel, sendo menor à medida que o valor do imóvel aumenta.

Os valores anunciados pelas instituições em geral refletem o percentual máximo de financiamento, o que não significa, necessariamente, que você irá conseguir financiar este montante, pois, como mencionamos, a decisão final depende do estudo da operação, da avaliação do imóvel e da análise do seu crédito.

Não são raros os casos em que o interessado em levantar o financiamento atende aos demais critérios de renda e capacidade de endividamento, mas não conta com recursos suficientes para efetuar o pagamento inicial necessário. Neste caso, não se desanime, e estabeleça uma meta de poupança programada para atingir esse objetivo.

Existe possibilidade de quitação antecipada?

Esta é uma questão que, em geral, merece pouca atenção dos interessados em levantar financiamentos, mas que deve ser investigada. Já imaginou receber uma quantia suficiente para quitar o empréstimo para então ser informado que isso não é possível, e que, mesmo tendo condições, você tem que continuar pagando os juros previstos no contrato?

Não se esqueça que, ao conceder o financiamento, o banco analisa o quanto pretende ganhar com a operação, e este ganho está embutido nos juros que irá cobrar pelo dinheiro. Quando você quita um empréstimo antes do tempo, o banco tem que abrir mão de parte dos ganhos que iria ter, e nem sempre está disposto a isso.

A boa notícia é que, recentemente a
Justiça, definiu que os bancos devem acatar os termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê a quitação antecipada. Mas, para sua maior segurança, peça que as regras de quitação antecipada sejam incluídas no contrato de financiamento.

Quais as regras de amortização do saldo devedor?

Esta é uma questão importante, pois define, em suma, o quanto você estará, ou não, exposto a uma elevação dos juros do financiamento. Para quem não sabe, vale lembrar que a prestação do financiamento é calculada como sendo a soma da parcela de amortização, ou seja, do quanto da dívida que você está pagando, e da parcela de juros.

Quanto mais rápida a taxa de amortização, mais rápido o saldo devedor diminui e, portanto, menos exposto você está de um aumento dos juros. Em contrapartida, as prestações iniciais acabam sendo bem mais altas, pois a parcela referente à amortização da dívida é mais alta.

No Brasil são adotados três sistemas de amortização: SAC (sistema de amortização constante), SACRE (sistema de amortização crescente) e Tabela Price. Dentre os três sistemas de amortização, a tabela price é a que adota uma amortização mais lenta, e, portanto, expõe mais acentuadamente o mutuário a uma elevação dos juros.

Quais são as exigências para se obter o crédito?

Como parte da análise de crédito elaborada pelos bancos, está a determinação do percentual de comprometimento da renda. Este percentual é calculado através da análise do peso da prestação do financiamento na renda mensal bruta do indivíduo.

Em geral, as instituições impõem limites para o comprometimento da renda, sendo que este limite é menor no caso de amortização pela Tabela price (até 15%) do que nos demais métodos de amortização (até 30%). Dependendo do prazo do financiamento, dos juros e da sua renda, você pode acabar não conseguindo atender a essas exigências.

Mesmo que você passe no teste de comprometimento de renda, vale a pena analisar o quanto do seu orçamento estará efetivamente comprometido com dívidas. Isso equivale a somar todos os gastos que você tem com prestações do tipo cartão, cheque, financiamento de auto, crediário, etc.

Se, com o novo financiamento imobiliário, a parcela da sua renda mensal comprometida com dívidas superar 45-50%, você deve refletir se não vale mais a pena esperar um pouco mais, quitar as outras dívidas e somente então levantar o crédito imobiliário.

Quais os documentos necessários?

Uma parte nunca agradável do processo é a obtenção da documentação necessária. Se quiser evitar que o processo atrase, o melhor é se inteirar, logo no início, sobre a documentação necessária para a liberação dos recursos, sobretudo, quando sua intenção é usar o
FGTS.

A exigência de vários documentos pode acabar atrasando o processo, e muitas vezes atrapalhando a própria venda. Isso porque o vendedor do imóvel, temeroso de que possa haver algum problema com o financiamento, pode acabar tentado a vender a propriedade para outra pessoa, que já tenha recebido a liberação do financiamento, ou que tenha condições de pagar à vista.

Em quanto tempo o financiamento será liberado?

A resposta a essa pergunta depende de muitas variáveis, como a quantidade de informações exigidas pelo banco, até mesmo a rapidez com que este elabora sua análise de crédito. Mas, por mais otimista que esteja o gerente do seu banco, é bastante provável que o processo todo demore algo como 45 a 60 dias.

Porém, é possível que ocorram dificuldades que atrasem o processo. Assim, é recomendável que você tente se informar sobre o que pode levar ao atraso da liberação dos recursos. Dentre eles podemos citar mudanças que podem ocorrer depois da entrada do pedido de financiamento, como por exemplo: mudança de emprego, alteração salarial, descoberta de dívidas já levantadas que prejudiquem a análise de crédito, mudança de status conjugal entre a entrada, etc.

Somente depois de analisar cada resposta dada por cada um dos bancos pesquisados para levantar um financiamento imobiliário é que você pode, efetivamente, tomar uma decisão acertada.