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SÃO PAULO – Na véspera da crise do subprime, empresas de hipotecas forneciam financiamento fácil. Valor de entrada desprezível, juros baixos, sem garantias reais de renda. Condições tão vantajosas que o tomador de empréstimo não tinha bem um passivo em mãos. Na verdade, compradores de casas eram premiados pelas concessoras de hipotecas com call e puts at the money.
Segundo Paul McCulley, da gestora de renda fixa Pimco, as famílias recebiam opções virtuais de compra e de venda ao assinar os contratos de financiamento. E de graça, já que não havia pagamentos efetivos. “Assim, o tomador de empréstimo controlava potenciais de ganho”, avalia McCulley.
Benefício incondicional
Dentro desse cenário, a posição do comprador da casa fica realmente confortável. Se o preço da casa sobe, como vinha ocorrendo até 2006, ele passa a ter uma call in the money, cujo preço do ativo base está acima do preço de exercício da opção. Basta continuar quitando a hipoteca para sair ganhando com a valorização do imóvel.
Já se o preço da casa cai, padrão atual, sua call fica out of the money, mas sua put torna-se in the money. A única forma de exercer essa opção de venda é simplesmente declarar moratória. “Drop off the key, Lee, and set yourself free”, descreve o gestor da Pimco, citando a canção de Paul Simon, famoso pela dulpa Simon & Garfunkel.
“A ironia é que o tomador de empréstimo tem ganhos mesmo com sua casa embaixo d’água, graças a essa put”, explica Paul McCulley. Na maioria dos estados norte-americanos, a lei impõe que o financiador cancele o contrato à cifra previamente acordada, mesmo se o valor de mercado do lastro caiu. Dessa forma, as famílias exercem a put e vendem a casa com ganhos relativos.
Evidências
McCulley identifica amostras de exercício das opções de venda a partir do primeiro trimestre de 2007, quando os dados de moratória precoce começaram a subir rapidamente. “Isso significa que o tomador da hipoteca não quita ao menos uma das três primeiras parcelas”.
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Para o gestor da Pimco, foi um sinal definitivo de que a festa havia acabado. “Quando as opções de compra ficam out of the money e as opções de venda ficam in the money, é perfeitamente racional que tomador de empréstimo declare moratória”.
