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SÃO PAULO – O setor de shopping centers não pode reclamar do ano que passou. Assim como no segmento imobiliário, a queda na taxa de desemprego, o aumento de renda, do crédito e da confiança do consumidor trouxeram ótimas melhoras de desempenho. Entre elas, taxas de ocupação recordes e uma robusto crescimento e de melhora nos aluguéis nas mesmas lojas.
“Pela comodidade do negócio, que alia lazer, compras e alimentação, o setor tem crescido acima do varejo. O desempenho foi muito bom neste ano e deve continuar muito forte no longo prazo”, diz a Planner Corretora. Ademais, as quatro principais empresas do segmento listadas em bolsa – Iguatemi (IGTA3), BR Malls (BRML3), Multiplan (MULT3) e General Shopping (GSHP3) – performaram bastante acima do Ibovespa, com os papéis da BR Malls marcando o melhor desempenho dentre elas, com ganhos acima de 60%, segundo a cotação de 22 de dezembro.
Com a ocupação dos empreendimentos em uma margem recorde de 98%, as companhias de shopping centers puderam aumentar os preços dos aluguéis acima da inflação e ainda planejar novos investimentos. O repasse do aluguel no quesito mesmas lojas aumentou 8% no terceiro trimestre, enquanto a inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado) no mesmo trimestre foi de 7,8%. Assim, foram anunciados novos projetos de shoppings e maiores desembolsos pelas principais empresas do segmento.
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Segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), neste ano as inaugurações deverão totalizar 21 novos empreendimentos. Para 2011, a estimativa é de 29 lançamentos de shoppings, com investimentos totais de R$ 3,3 bilhões nos próximos três anos. “O setor é muito demandado e tem muito espaço para crescer”, diz a Planner. “Tudo é muito favorável: as empresas não estão muito alavancadas e, embora o ciclo de investimentos seja muito forte, a geração de caixa também tem força”, completa a corretora.
Espaço para consolidação ainda é amplo
Para a Fator, “o processo de consolidação deve continuar forte em 2011, com as empresas de shopping center capitalizadas após ofertas de ações e de dívida”, dizem os analistas Eduardo Silveira e René Brandt, em relatório. A dupla destaca que o segmento ainda é bastante fragmentado, com as nove maiores empresas detendo apenas 19% da ABL (Área Bruta Locável) do País, o que abre espaço para mais consolidações no próximo ano. As empresas listadas em bolsa “têm buscado ativos em posse de famílias, empresas menores e fundos de pensão, que muitas vezes optam pela liquidez e/ou preferem vender uma participação relevante, de forma a usufruir da gestão profissional das empresas listadas”, aponta a corretora.
Outro ponto de consolidação, apontado pela Planner, é a expansão para outros estados. Assim como os negócios de imobiliárias, as empresas de shopping center ainda estão muito focadas no estado de São Paulo e, com a pressão de aumento de custos, a migração para outras regiões e cidades de médio porte, com boa capacidade de renda per capita, torna-se uma interessante opção para suprir a demanda reprimida do país.
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Potencial em bolsa
Após o desempenho de empresas de shopping center ter ultrapassado com larga margem a performance das ações de imobiliárias, a Fator acredita que o potencial de valorização vai para 2011 mais restrito. As valorizações de 2010 foram bastante fortes em relação ao Ibovespa, como mostra o gráfico abaixo (clique para ampliar).
O ano para as principais empresas do setor
Aquisições, ofertas de ações e resultados fortes. O ano foi agitado para as empresas do setor em 2010. Relembre os principais acontecimentos dos quatro principais players de mercado no período e confira as perspectivas para eles:
BR Malls (BRML3)
No decorrer do ano, a empresa acumulou aquisições no montante de R$ 1,3 bilhão, tanto em São Paulo como em outros estados, como Minas Gerais, Rio de Janeiro e Mato Grosso do Sul. As compras foram realizadas a múltiplos interessantes e trouxeram benefícios diretos na performance de seus papéis. Para a Fator, o movimento refletiu a experiência da administração em operações de fusão e aquisição e reafirmou as oportunidades de crescimento no mercado como um todo. A BR Malls é tida como “em posição privilegiada no processo de consolidação” pela corretora.
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Em 2011, mais aquisições são esperadas. Para isso, a companhia considera a possibilidade de fazer uso do mercado de dívida, já tendo aprovado a mudança nos covenants financeiros das debêntures – a fim de elevar a flexibilidade de financiamentos. O fato é visto de forma positiva pela Fator, pois segue a política de fazer aquisições a múltiplos atrativos.
General Shopping (GSHP3)
Por sua vez, com o segundo melhor desempenho em bolsa até meados de dezembro, a General Shopping optou por vender ativos e reestruturar seu perfil de endividamento. A empresa abriu mão de parcelas de sua particapação em terrenos de São Bernardo do Campo e Barueri, além de comprar uma fatia adicional do Outlet Premium, em São Paulo. Além disso, emitiu bônus de dívidas perpetúos de R$ 200 milhões em novembro.
A estratégia reduziu a alavancagem da companhia e melhorou sua estrutura de capital. No entanto, a alta relação entre dívida líquida e Ebitda segue como um risco para o próximo ano. Ademais, a estagnação operacional dos empreendimentos adquiridos, a conclusão dos projetos greenfield, a concentração do portfólio e a baixa liquidez de suas ações completam os riscos elencados pela Fator para 2011.
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Multiplan (MULT3)
A maior empresa de shopping centers em termos de faturamento deve focar seu próximo ano no desenvolvimento de cinco novos projetos greenfield – em que o empreendimento é feito a partir do zero, em terrenos não contestados -, a serem entregues até outubro de 2012. Em 2010, além de aquisições de participação nos shoppings Pátio Savassi e Santa Úrsula, em Belo Horizonte e Ribeirão Preto, respectivamente, a empresa lançou três novos empreendimentos: Jundiaí Shopping, ParkShopping Campo Grande e Morumbi Bussiness Center – com os dois primeiros já em operação.
“A empresa está bastante capitalizada e com recursos suficientes para realizar seu plano de crescimento”, diz a Fator, em relatório. Os investimentos são estimados em R$ 1,1 bilhão até 2012.
Iguatemi Shopping (IGTA3)
Por fim, o Iguatemi teve como principal evento do ano a inauguração do Shopping Iguatemi Brasília, o qual administra e possui 64% de participação. Para o próximo ano, o principal trigger das ações deve ser a evolução da gestão nos empreendimentos da companhia, já que a empresa tem cinco shoppings centers em desenvolvimento, que adicionarão 124 mil metros quadrados de área locável ao seu portfólio. Até 2013, a empresa deve ter 375 mil metros quadros de aréa própria locável, o maior crescimento do setor nos próximos anos.
