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SÃO PAULO – Após emissão de cotas no valor total de R$ 59,245 milhões do fundo imobiliário Max Retail, Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, companhia hipotecária pertencente ao Grupo Ourinvest, afirma que a intenção agora é “ir para o varejo”. Ou seja, ofertar produtos desenhados especificamente para o investidor pessoa física, que na opinião de Bidetti tem representado uma demanda alta pelos fundos imobiliários.
Em entrevista exclusiva ao portal InfoMoney, Bidetti ainda demonstrou quais são as características que tem atraído os investidores brasileiros para essa espécie de fundo, os planos da empresa para o futuro e o sucesso do Max Retail, que comprou oito lojas da São Carlos, alugadas para Lojas Americanas, Carrefour e Bom Preço, de acordo com a estratégia de voltar esse fundo para o varejo.
Confira a seguir a íntegra da entrevista:
Portal InfoMoney: Quanto foi captado pelo fundo Max Retail na oferta pública de cotas? O valor atendeu às expectativas?
Vitor Bidetti: A captação foi exatamente do valor da oferta, de R$ 59,245 milhões. Nesse caso, foi uma oferta global, uma emissão única. Fomos para captar 100% da emissão. E a operação foi um super sucesso. As últimas ofertas que fizemos deram bastante certo, o que vai de encontro com a percepção de que o mercado está demandando produtos com uma relação risco-retorno interessante, uma vez que a renda fixa já não é mais tão atraente. Assim, produtos para diversificação do portfólio de investimentos, principalmente para a pessoa física, têm sido altamente procurados.
As pessoas físicas foram a principal fonte de captação. Isso já era esperado e é algo típico de fundos imobiliários ou uma especificidade do Max Retail?
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Era esperado, sim. A oferta foi desenhada para o público investidor pessoa física, tanto que o investimento mínimo era de R$ 50 mil. Até já tivemos casos com investimento mínimo um pouco menor, mas como essa oferta era pequena, quisemos posicioná-la para um público com uma renda um pouco maior.
Nós buscamos atender essa demanda reprimida para o investidor individual de produtos buscando a diversificação do portfólio. As próximas ofertas também estão nessa linha, de “ir para o varejo”, como nós chamamos.
O fundo imobiliário tem uma série de caracterísitcas bastante adaptadas ao gosto do investidor brasileiro. Temos a percepção de uma aceitação ótima de investimentos em produtos com base imobiliária, está no sangue. E o fundo imobiliário casa muito bem com isso, porque existe uma combinação de fatores quase única: a segurança que o lastro imobiliário proporciona, a isenção do imposto de renda nos rendimentos torna o investimento atraente, além da possibilidade de ganhar capital caso as cotas no mercado secundário sofram apreciação, como tem ocorrido recorrentemente.
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Qual a rentabilidade prevista para o fundo?
No caso do Max Retail, temos uma previsão de receita de 10% ao ano, que é distribuída mensalmente, o que está bem acima do CDI, ainda mais se levarmos em conta a isenção do imposto de renda sobre isso.
Lembrando que o fundo imobiliário não aceita resgate, ele é um fundo fechado. Para vender uma cota, se houver necessidade do capital, é necessário buscar através do mercado secundário a venda desse ativo. No caso dos fundos imobiliários, a liquidez é altíssima. E todos os nossos fundos são negociados no mercado secundário com ágio.
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O banco pretende realizar uma nova emissão para esse fundo no futuro?
A possibilidade de uma nova oferta existe, porque as características permitem isso, já que o Max Retail leva esse nome por ser voltado para o varejo. O regulamento permite um aumento, mas ainda não podemos afirmar nada neste momento, porque isso dependeria de uma série de fatores, como negociação com potenciais vendedores. Além de achar imóveis com as características que buscamos, pois não abriríamos mão de manter o padrão atual.
Qual é a diferença entre um fundo imobiliário que visa a locação dos seus imóveis entre aqueles que focam em construções?
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Fundos com imóveis em fase de construção não são comuns de serem oferecidos para varejo, para a pessoa física. Os investidores pequenos e médios ainda estão se habituando ao fundo imobiliário. As ofertas que vão para o varejo em geral são de imóveis já prontos e com a rentabilidade definida, porque fundos imobiliários com ativos em construção tem um risco mais alto implícito.
E como é feita a escolha por imóveis?
Sempre buscamos novas operações, que começam por identificar um bom ativo, para lastrear um bom fundo. No caso, a São Carlos, que nos prestará consultoria, é reconhecida por um dos melhores portfólios no cenário nacional, e nós desenvolvemos tratativas com eles e chegamos a esse portfólio de oito lojas. Vai de uma negociação inicial nossa com os detentores dos imóveis.
