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Famoso pelos altos dividendos que distribui, o Hectare CE (HCTR11) ganhou destaque nos últimos dias por um motivo bem menos agradável: a forte desvalorização das cotas, que chegaram a cair mais de 16% em quatro sessões. Perda de fundamentos ou apenas especulação? O que motivou a queda e a desconfiança no Hectare?
O assunto foi destaque da edição desta terça-feira (19) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e de Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa também recebeu Felipe Ribeiro, gestor e sócio da Quatá Imob, que foi categórico: o Hectare permanece o mesmo.
“O fundo não mudou nada”, afirma o gestor. “Não houve nenhum fato relevante e os pontos que estão sendo discutidos atualmente já estavam no relatório gerencial da carteira”, diz.
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Para Ribeiro, o episódio envolvendo o Hectare é uma espécie de choque de realidade. Segundo ele, investidores não sabiam no que estavam investindo e, quando souberam do risco embutido, se assustaram.
Entenda o caso Hectare
Com mais de 170 mil cotistas e um patrimônio líquido de quase R$ 2,5 bilhões, o Hectare é um fundo do tipo “papel”, que investe em títulos de renda fixa do mercado imobiliário indexados a índices de inflação ou ao CDI (certificado de depósito interbancário). Mais de 70% do portfólio é composto por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos.
Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber — como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo — em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e também a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
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Nos últimos dias, o Hectare tem sido questionado por supostamente investir em CRIs de empreendimentos que teria participação. Para analistas, a dupla exposição representaria uma operação onde o fundo captaria recursos para emprestar para ele mesmo.
A possibilidade de um eventual conflito de interesse levou as cotas do fundo a uma queda de mais de 16% em quatro sessões. Após divulgação do relatório gerencial do fundo — que negou irregularidades nas operações da carteira — os papéis do Hectare registraram alta de 7% no pregão desta terça-feira (19).
Perda de fundamentos ou especulação
Diante do forte sobe e desce das cotas do Hectare nos últimos dias, Ribeiro, da Quatá Imob, questiona os investidores se, de fato, eles sabem o que estão vendendo ou comprando.
O Hectare fechou 2021 com uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de quase 15%. No ano anterior, o percentual foi de 14,32%.
“Muitas pessoas foram seduzidas pelo dividendo pago pelo Hectare nos últimos meses e entraram no fundo pela emoção”, pontua o gestor. “O problema é que, muitas vezes, o investidor não se aprofunda nos riscos que passa a tomar”, reflete.
Ribeiro reforça que os fundamentos do fundo não tiveram grandes alterações, mas análises em redes sociais provavelmente chamaram atenção para operações da carteira que, até então, não eram observadas.
“Alguns influencers chamaram a atenção para as operações do Hectare e as pessoas tomaram a decisão de vender”, analisa. “E o que acontece quando tem muito vendedor e pouco comprador? A cotação cai”, explica.
Na opinião do gestor, provavelmente, as pessoas perceberam que o fundo tem mais risco do que acharam que tinha.
O posicionamento do Hectare
Em relatório gerencial divulgado na segunda-feira (18), o Hectare informou que nenhum CRI da carteira registrou inadimplência e negou possível conflito de interesses em operações do fundo.
O questionamento teve início em março, quando o fundo aumentou a posição no CRI Circuito de Compras, que financiou a construção do Shopping Popular Circuito de Compras, em São Paulo (SP). Também conhecido como Nova Feira da Madrugada, o espaço é considerado o maior centro popular de compras da América Latina.
Interessado no projeto — que tinha retorno estimado de 20% ao ano — o Hectare decidiu investir também no empreendimento por meio de cotas do fundo imobiliário R Cap 1810 (XBXO11), que respondem por cerca de 6% do portfólio do Hectare.
Em relatório gerencial, a equipe de gestão lembra que o Hectare não é o único investidor do CRI Circuito de Compras e tem participação minoritária no empreendimento. Desta forma, na avaliação dos gestores, o investimento na dívida do Circuito de Compras — através do CRI — e no próprio projeto não representa operações conflitantes.
“Não achamos, portanto, que faz sentido a afirmação de que o fundo emprestou dinheiro para si mesmo e nem que ele poderia protelar ação ou decisão por conta disso”, aponta o relatório gerencial. “O fundo apenas se expõe de maneira diferente em termos de risco e retorno ao mesmo ativo, junto com outros investidores em cada uma das classes”, detalha o documento.
Ribeiro afirma que o caso Hectare comprova que o investidor de fundos imobiliários não deve olhar apenas o dividendo pago pelo FII e precisa acompanhar o máximo possível as operações do fundo. Em caso de dúvida ou falta de informação, o cotista deve procurar o departamento de relações com investidores (RI) da carteira.
“O cotista é o único que pode enviar um e-mail ou ligar para o RI do fundo e cobrar mais informações sobre as operações”, lembra. “Se 100 mil pessoas cobrarem, a informação certamente chegará”, conclui.
Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você pode rever todas as edições do programa.
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