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SÃO PAULO – Os fundos imobiliários, ainda em fase de consolidação no país, estão usando novas estratégias para atrair mais investidores, e ao mesmo tempo
garantir uma maior rentabilidade aos cotistas. A grande vantagem dessa categoria de fundos está fortemente atrelada ao próprio nome. Como a maioria de seus recursos está aplicada em imóveis, o investidor goza de segurança pelo fato de estar colocando seu dinheiro em ativos reais, menos sujeitos às oscilações do mercado.
Até então, devido à sua solidez e relativa rentabilidade, os fundos imobiliários eram elogiados pelos analistas de investimentos. Mas quando a liquidez era o objeto da análise, surgiam as críticas contra essa alternativa de aplicação. O mercado não
estava bem organizado, portanto quem desejasse vender ou comprar uma quota enfrentava dificuldades, tanto para estabelecer preços, como para encontrar potenciais
compradores. A novidade dessa vez fica por conta do Europar, fundo imobiliário lançado na última segunda-feira, que terá suas cotas negociadas na Bovespa.
Europar é o primeiro a ser listado na Bolsa
Existem nos EUA atualmente 300 fundos imobiliários, totalizando um valor de US$ 300 bilhões em patrimônio. Cerca de 70% são cotados em bolsas, o que aumenta sua
liquidez e os permite crescer. Essa é uma das propostas do Europar, que no Brasil é o primeiro fundo que nasce com o objetivo de crescer. Segundo a Brazilian
Mortgages, a oferta nesse setor passou de R$ 169,46 milhões, em 2000, para R$ 511,72 milhões, em 2001, o que representa um salto de 201,97%. Os fundos
norte-americanos também começaram pequenos e hoje cada fundo possui, em média, US$ 1 bilhão em ativos. Assim que a distribuição primaria terminar, as cotas do
Europar poderão ser negociadas no mercado secundário.
“À medida que o mercado vai gostando, o fundo pode crescer, recebendo mais investidores e mais recursos”, afirma Sérgio Belleza, sócio-diretor da Coinvalores,
empresa especializada na administração de fundos imobiliários. A listagem do fundo na Bovespa auxilia na justa formação do preço das cotas, o que não ocorria
anteriormente. “No mercado de balcão, havia um desvio de informações e o investidor não tinha como saber se estava pagando um bom preço ou não”, completa
Belleza.
Diversificação: nunca aposte tudo no mesmo número
O funcionamento de um fundo imobiliário é bem simples: um investidor que quer aplicar no setor, mas não deseja correr riscos, nem ter preocupações com
a administração do imóvel, compra cotas de um fundo e recebe uma renda vinda dos aluguéis. Dessa maneira, quanto mais diversificada for a carteira do fundo,
melhor será a rentabilidade para os investidores. É sempre perigoso apostar todas fixas no mesmo número, e essa estratégia pode ser empregada em qualquer tipo de
investimento.
Quem aplica em apenas um imóvel corre o risco de não conseguir alugá-lo ou até não receber o aluguel do inquilino, o que chamamos de inadimplência. Portanto,
se ao invés de investir num imóvel de R$ 200 mil, aplicarmos em cinco imóveis de R$ 40 mil cada, o risco da inadimplência é sem dúvida menor. Esse princípio
também foi respeitado no fundo imobiliário Europar. Além de ser o primeiro a ser listado na Bolsa, ele é vanguarda no tipo de imóvel em que investe. A maior
parte dos recursos do Europar é investida em galpões de logística, localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro.
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Logística apresenta bom potencial de crescimento no Brasil
De acordo com dados da Gazeta Mercantil, o mercado de logística cresce nos EUA a uma taxa média de 20% ao ano. No Brasil, de 1998 a 2001, o setor registrou um
aumento de 230% em seu faturamento, totalizando uma receita de R$ 3,3 bilhões. Com relação ao número de empresas, no mesmo período a quantidade cresceu de 30
para 100 companhias. O Europar é constituído por galpões localizados em regiões estratégicas, próximas à estradas que interligam importantes cidades e a
aeroportos. “São vários imóveis e conseqüentemente vários inquilinos dividindo o risco do investidor”, continua Sérgio Belleza.
O lançamento do Europar mostra uma tendência positiva para o mercado de fundos imobiliários no País. Apesar de atuar em diversos pontos entre o Rio e São Paulo,
não é a diversificação que traz as maiores vantagens ao investidor, e sim o próprio setor de logística e liquidez de suas cotas. A criação do fundo aponta para
novas oportunidades de investimento que deverão surgir em breve, ampliando as possibilidades para quem abre mão de taxas mais atrativas para ter aplicações mais
seguras.
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