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SÃO PAULO – Investir em imóveis é algo que a maioria dos brasileiros gosta. Juntamente com a poupança, o investimento em imóvel é visto como algo seguro e de baixo risco. Porém, neste caso, não é bem assim, já que existem alguns riscos associados ao investimento.
Dentre eles podemos citar o risco de liquidez, já que, no imóvel, você só tem efetivamente retorno para a aplicação se conseguir alugar a propriedade ou, dependendo do caso, vendê-la. A este risco deve se juntar o de inadimplência, ou seja, o do proprietário não receber a renda do aluguel ou o valor da venda do imóvel.
O fato de, ao investir em imóveis, você incorrer em riscos não significa que a aplicação não deva ser analisada, já que eles fazem parte de todo o tipo de aplicação. Porém, deve apenas analisar com cuidado se está obtendo um retorno atrativo para o risco que corre.
Mais procurados
Mas se, apesar dos riscos, você está pensando em investir, os imóveis pequenos podem ser a melhor opção de investimento. A constatação se baseia em que, no mercado de locação, a procura é maior pelos imóveis de menor porte, ou seja, de 1 a 2 quartos.
Com aluguel mais baixo que as unidades maiores, estes imóveis atraem pessoas de classe média e classe baixa. O último relatório semestral do Secovi confirma esta percepção ao confirmar que a procura é maior por unidades de menor porte, ou seja, de até 2 dormitórios no caso de casas e sobrados, e de kitchenettes, no caso de apartamentos. Assim, cerca de 60% das pessoas que visitaram imóveis para locação procuravam unidades com até dois dormitórios, enquanto cerca de dois terços delas não queriam pagar mais do que R$ 600 de aluguel.
Vacância é maior entre grandes
Por outro lado, na análise do índice de vacância, o que se constata é que ele é mais alto entre os imóveis de mais de três dormitórios. Assim, o índice de vacância sobe de 18,3% para um imóvel de dois quartos, para 22,2% em um imóvel de três quartos e, finalmente, para 26,7% nos imóveis de 4 dormitórios.
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A situação é distinta entre os imóveis de apenas um dormitório. Neles, a vacância é menor quanto maior o número de cômodos da propriedade. Assim, a vacância de um imóvel de 1 quarto com 3 cômodos é de 19%, pouco acima daquela de um imóvel de dois quartos, mas a de um imóvel de 1 quarto com 2 cômodos é maior, de 21%.
Locação mais rápida
Ao analisarmos o índice de velocidade de locação, que mede o tempo necessário para se alugar um imóvel, o que se verifica é que ele é bem mais baixo entre as propriedades de menor tamanho. O resultado não surpreende visto que, nos imóveis de padrão mais alto, o aluguel é maior, e quem pode arcar com este tipo de despesa, em geral, ou já tem imóvel ou prefere pagar financiamento.
Enquanto uma casa de um quarto com 2 cômodos é alugada em 24 dias, o período de locação de uma casa de um quarto com 3 cômodos já é maior de 28 dias. Este período sobe para 30 dias em casas de 2 quartos, 55 dias nas de 3 quartos, e 90 dias nas casas de 4 quartos. Tendência semelhante é constatada nos apartamentos, cujo índice de locação é de, respectivamente, 30 dias nas kitchenettes, 35 dias nos de 1 quarto, 40 dias nos de 2 quartos, 71 dias nos de três quartos, e 105 dias nos de quarto quartos.
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Retorno mais alto
O vice-presidente de locação do Secovi, Sergio Lembi, lembra que, apesar do rendimento de aluguel de imóveis usados estar em cerca de 0,70% ao mês, nos imóveis menores é possível que este percentual seja um pouco maior, pois existem menos imóveis para alugar.
Para o vice-presidente do Secovi, os imóveis em bom estado e com boa localização podem render até 2% ao mês, mais do que a maioria das aplicações financeiras, mas estes são raridades mesmo. Neste segmento, localização próxima ao metrô ou a outros meios de transporte público certamente são um diferencial.
Diante disto, se você tem mais de R$ 300 mil para investir, ao invés de comprar um imóvel de maior porte, pode ser mais interessante diversificar seu investimento comprando mais de um imóvel de pequeno porte como, por exemplo, dois de R$ 100 mil e dois de R$ 50 mil. É bem verdade que este tipo de alocação exige mais em termos de administração, mas, por outro lado, os riscos de inadimplência e de vacância tendem a ser menores, pois são diluídos entre os vários imóveis.
