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O noticiário para os shoppings foi movimentado no apagar das luzes da semana passada.
A Multiplan (MULT3) ampliou sua fatia no BarraShopping, na Barra da Tijuca (RJ), ao comprar 7,5% do empreendimento que estavam nas mãos da Fundação de Assistência e Previdência Social (Fapes), que funciona como um fundo de previdência complementar para funcionários públicos vinculados ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). O negócio, anunciado no fechamento dos mercados na sexta-feira (29), saiu por R$ 362,5 milhões, cerca de R$ 61,9 mil por metro quadrado, e elevou a participação da empresa de 65,8% para 73,4%.
Segundo a Fapes, a Multiplan decidiu não exercer o mesmo direito sobre o Morumbi Shopping, em São Paulo, no qual possuía 4% de participação, posteriormente vendido por R$ 200 milhões. No caso do BarraShopping, a transação foi fechada a um cap rate (indicador que mede a rentabilidade de imóveis comerciais em relação ao preço de aquisição) de cerca de 9%, tomando como base o lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês) dos últimos 12 meses de aproximadamente R$ 295 milhões e margem de 95%. O cap rate atual da Multiplan é estimado em 12%, o que significa que o retorno financeiro do negócio é inferior ao da média da companhia.
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Para o JPMorgan, a decisão é explicada pelo caráter estratégico do BarraShopping, considerado um dos principais ativos do setor. O banco lembra que o shopping registrou vendas de R$ 3,85 mil por metro quadrado ao mês nos últimos 12 meses, bem acima da média da empresa de R$ 2,4 mil, sendo o segundo ativo mais rentável do portfólio.
No segundo trimestre deste ano, o centro comercial teve crescimento de vendas mesmas lojas (SSS, na sigla em inglês) de 15% em relação ao ano anterior, contra 10,9% no conjunto dos demais shoppings da Multiplan.
O Bradesco BBI fez avaliação semelhante. Segundo os analistas, mesmo com um retorno financeiro abaixo do padrão histórico, a compra consolida o controle majoritário da empresa em um shopping de alta performance e de relevância estratégica. A instituição também aponta que a diluição estimada para os acionistas é baixa, já que o valor desembolsado representa cerca de 3% do valor de mercado da Multiplan.
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O pagamento de R$ 362,5 milhões está previsto para ocorrer na assinatura do contrato de compra e venda, estimada para o terceiro trimestre. A operação ainda depende da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
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Se tudo der certo, o JPMorgan projeta que a alavancagem da companhia passe de 2,3 vezes a dívida líquida sobre o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) no segundo trimestre para 2,4 vezes após a aquisição, praticamente em linha com o patamar atual. Incorporando o resultado operacional da fatia comprada, a estimativa permaneceria em torno de 2,4 vezes.
O Goldman Sachs, por outro lado, projeta que a alavancagem da empresa deve passar de 2,1 vezes para 2,2 vezes a dívida líquida sobre Ebitda em 2026.
Enquanto a Multiplan amplia presença em um de seus principais ativos, a Iguatemi (IGTI11) foi na direção oposta ao vender 7% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, para a gestora RBR Asset Management. O valor da operação foi de R$ 169,9 milhões, com 70% a serem pagos no fechamento e os 30% restantes em duas parcelas corrigidas pela taxa de juros interbancária (CDI), previstas para abril de 2026 e abril de 2027.
O Bradesco BBI diz que a venda já estava no radar do mercado e está inserida no contexto da aquisição dos shoppings Pátio Higienópolis e Paulista. A administração da Iguatemi havia indicado que o desembolso não deveria ultrapassar R$ 700 milhões, e a alienação de parte do ativo ajuda a financiar esse compromisso. Com o fechamento do acordo e das vendas já concluídas, a Iguatemi passará a ter uma participação de R$ 698 milhões no portfólio dos shoppings Pátio, segundo cálculos dos analistas do Goldman Sachs.
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Analistas do JPMorgan, Bradesco BBI e Goldman Sachs mantêm recomendação de compra (overweight) para as ações da Multiplan, com preço-alvo entre R$ 27,80 e R$ 31 para os próximos 12 meses. As ações da Iguatemi também recebem recomendação de compra (buy) pelos mesmos bancos, com preço-alvo de R$ 25 para o período de 12 meses.
Com ambas as notícias, as ações das companhias caíam por volta da 12h40 (horário de Brasília) desta segunda-feira (1º). MULT3 recuava 0,86%, a R$ 27,61. IGTI11 sofria queda de 0,30%, a R$ 23,42.