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SÃO PAULO – Se o sonho da casa própria já era difícil, ele pode se tornar impossível caso algumas das mudanças em estudo para o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) sejam aprovadas. Dentre as mudanças em estudo estão: a troca do indexador de referência para reajuste das prestações e modificação das regras para repasse de recursos da poupança para o crédito imobiliário.
Nem mesmo a possibilidade de se deduzir parte das despesas do imposto de renda a pagar seria suficiente para reduzir o impacto negativo para o mutuário. Para alguns especialistas as mudanças ao invés de estimular o crescimento do setor imobiliário, podem acabar tendo efeito contrário.
Prestação deve ficar mais cara
Dentre as propostas em estudo está a mudança do indexador que define o reajuste das prestações. Atualmente as prestações são reajustadas com base na taxa referencial (TR), que nada mais é do que uma média da taxa de juros paga nos CDBs ajustada por um fator redutor. Contudo a idéia é substituir a TR pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que nada mais é do um índice de inflação.
A mudança implicaria em um aumento significativo das prestações, visto que enquanto a variação da TR em 2001 foi de 2,29% a do IPCA ficou em 7,67%. Desta forma, caso o reajuste das prestações fosse feito anualmente, as prestações ficariam 5,25% mais caras. Esta tendência se mantém mesmo se olharmos a variação de ambos indicadores nos últimos três anos, enquanto a TR acumulou variação de 10,31% e o IPCA subiu 24,31%.
Inadimplência pode aumentar
Caso haja uma elevação nas prestações, há uma grande possibilidade dos níveis de inadimplência aumentar. Um mutuário é considerado inadimplente se atrasar o pagamento de suas prestações por três meses. De acordo com informações da Associação Brasileira de Moradores e Mutuários (ABMM), o índice de inadimplência entre mutuários aumentou de 7,5% em 1995 para 35% no início de 2002, sendo que em maior do ano passado era de 29%.
O aumento da inadimplência preocupa não só pelo impacto no orçamento do mutuário, que acaba ficando no vermelho, mas pelo efeito negativo que tem sobre as taxas de juros. Na maioria das vezes aumentos de inadimplência acabam levando os bancos a elevarem suas taxas de juros, pois o risco de crédito aumenta. Desta forma, acaba-se fechando um círculo vicioso muito desfavorável para aqueles que dependem dos financiamentos para comprarem sua casa própria.
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Dedução de IR não compensa aumento da prestação
Nem mesmo a possibilidade de deduzir até 22% do valor dos juros incluídos nas prestações do financiamento deve compensar o impacto de um aumento na taxa de reajuste das prestações. Além disso, muitos mutuários são isentos do pagamento do IR, anulando o efeito da possibilidade de dedução.
Por exemplo, vamos imaginar um financiamento de R$ 20 mil a ser quitado em 120 prestações através do sistema de amortização constante. Neste caso a primeira prestação sob as regras atuais seria de R$ 390, dos quais R$ 224,5 em juros. Com a mudança do indexador, a prestação subiria para R$ 466, apesar de 22% dos R$ 300 pagos em juros podem ser deduzidos do IR, a prestação ainda ficaria em R$ 400, acima, portanto, da prestação anterior.
Esta situação é mais dramática à medida que o valor das prestações aumenta ou dependendo do sistema de amortização usado para amortizar o saldo devedor do financiamento.
Antecipar financiamento pode não valer a pena
Caso você esteja pensando em antecipar a compra do seu imóvel para não ser prejudicado com possíveis mudanças nas regras do SFH tome cuidado, pois os contratos de financiamento em geral incluem cláusulas que permitem a alteração do indexador das prestações. Estas mudanças são possíveis no caso do índice deixar de ser calculado ou o governo determine sua mudança.
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Diante da possibilidade de mudança do indexador, a maioria dos bancos certamente incluirá cláusulas deste tipo em seus novos contratos, de forma que mesmo levantando o financiamento agora você não conseguiria evitar a mudança na forma de reajuste das prestações. É bem verdade que conseguiria pagar pelo menos algumas prestações com um reajuste mais baixo. Contudo, diante da possibilidade de novos cortes nos juros durante o ano de 2002, o ganho atual poderia ser mais do que compensado por queda nos juros do financiamento daqui a alguns meses.
