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A LOG Commercial Properties (LOGG3) vendeu ativos próprios e de suas controladas: LOG Fortaleza II, LOG Goiânia II, LOG Recife para o fundo de investimento imobiliário BTG PACTUAL LOGCP, conforme comunicado publicado nesta manhã de sexta-feira (5). Em meio à notícia, as ações fecharam com ganhos de 12,34%, a R$ 18,84, em um dia também positivo para o Ibovespa.
O valor da operação foi de R$ 733,6 milhões, sendo (i) 51% na primeira parcela na data do fechamento da transação condicionada a captação de recursos pelo Fundo; (ii) 20% na segunda parcela em até 15 meses após a data de fechamento, com correção pelo IPCA; e (iii) 29% na parcela final em até 26 meses após a data de fechamento da transação, também com correção pelo IPCA.
Os ativos envolvidos nesta transação foram entregues em 2022, totalizando 183.649 m2 de ABL, 100% locados, em regiões distintas como Nordeste e Centro Oeste.
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A LOG terá uma participação minoritária no fundo, “representando mais um importante veículo como alternativa para acessar o mercado em vendas futuras de outros ativos”, diz comunicado.
A XP estima um cap-rate de cerca de 8,0% das vendas combinadas de ativos (considerando um Yield on Cost de 11%), o que parece razoável, mantendo um nível de preços resiliente em relação às últimas vendas de projetos, apesar do cenário macro desafiador, reforçando a demanda ainda sólida por galpões AAA, especialmente no segmento BTS.
“Dito isso, acreditamos que a venda possa ter um impacto positivo no cenário de alavancagem financeira da LOG, sugerindo a continuação do cronograma de investimentos da empresa, o que deve abrir espaço para a LOG continuar com seu plano de expansão de ABL (“Todos por 1.5”)”, apontam os analistas.
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O Bradesco BBI também vê o movimento como positivo para LOGG3, dado o cenário desafiador para o financiamento de seu plano “Todos for 1.5”.
“Devemos acompanhar de perto a transação, pois ela depende da captação de recursos do REIT, mas esperamos que o resultado seja positivo, o que deve trazer alívio para o balanço da empresa. (…) Mesmo supondo que o preço de venda desses ativos de alta qualidade da LogCP (Amazon é o principal inquilino) poderia ter sido maior em um mercado mais amigável, vemos o anúncio de hoje como positivo tanto do ponto de vista financeiro quanto estratégico, reforçando a capacidade de estruturar negócios e acesso a financiamento mesmo em tempos desafiadores como o que o mercado está enfrentando atualmente”, avalia o banco.
O Goldman Sachs reforça a visão de que a conclusão do negócio está condicionada à captação de recursos para o FII e possui uma estrutura de pagamento em que 51% serão pagos na data de fechamento da captação e o restante a ser pago no prazo de dois anos. A Log CP terá uma participação minoritária, indefinida no comunicado.
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“Tudo mais constante e assumindo que o acordo seja concluído no 3T23, conforme declarado no comunicado à imprensa, estimamos que o acordo poderia potencialmente reduzir a carga de dívida líquida da Log CP em 27% até o ano de 2023”, avalia.
