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SÃO PAULO – Até 1942, construir um imóvel para alugar era uma atividade altamente rentável e livre de grandes riscos de inadimplência. A legislação era bastante flexível e havia fortes estímulos no mercado imobiliário para a construção de novas unidades habitacionais. A inflação era baixa e não havia problemas no reajuste do preço dos aluguéis. Também era fácil tirar o inquilino inadimplente.
Vem daí o gosto do brasileiro pelos imóveis na hora de constituir um pé de meia e viver a aposentadoria. No Brasil a maior parte das residências era alugada. A construção para esse motivo abastecia o mercado imobiliário e a oferta de unidades era bem elevada. Em 1942, com a Lei do Inquilinato, a locação torna-se um péssimo negócio. Tanto para os proprietários quanto para os inquilinos.
Pior para inquilinos
Com o Estado Novo, trabalhadores ganharam direitos e foram beneficiados com algumas mudanças na legislação. A Lei do Inquilinato está dentro desse contexto. Mas ao contrário do que muitos pensam, a nova regra que regia os contratos de aluguel não teve um impacto muito positivo. A Lei congelava o preço dos aluguéis, que passavam a sofrer um forte entrave para novos reajustes, e fica cada vez mais difícil retirar o inquilino inadimplente.
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Diante dessa nova realidade, os construtores sentiram-se desestimulados a realizar novos investimentos nesse setor, o que diminuiu a oferta de unidades no médio prazo. Não se pode esquecer que havia um alto crescimento vegetativo e era preciso construir novas residências nas cidades para abrigar a população. Dessa forma, houve um aumento do preço dos aluguéis.
Por outro lado, para os inquilinos que já tinha fechado contrato, a Lei foi benéfica, já que o preço manteve-se congelado. Para aqueles que assinaram o contrato após a Lei, não houve muitas vantagens, uma vez que o preço já era mais alto.
“Boom” imobiliário
Durante a Ditadura Militar, a habitação popular começa a ser encarada como uma questão de responsabilidade do governo e há uma grande aumento de unidades residenciais em todo o Brasil. Isso tanto na categoria popular, quanto na classe média. Com a criação do INPS, Instituto Nacional de Previdência Social (futuro INSS), o governo passou a administrar melhor o montante recolhido pelos trabalhadores e investi-lo em residências, diretamente ou através de financiamentos. Foi criado o BNH, Banco Nacional da Habitação.
É dessa forma que há um grande aumento do número de habitações. O governo militar pretendia que os trabalhadores fossem proprietários de suas residências, ao contrário do modelo francês, em que são inquilinos do Estado. Nesse sentido, criava-se uma mentalidade “capitalista”, em que a propriedade privada era valorizada e “morar no que é seu” extremamente importante.
Ser inquilino volta a ser bom negócio
Atualmente, com o excesso de unidades nas grandes metrópoles brasileiras, pagar aluguel chega a ser altamente vantajoso. Após o Plano Real, como os juros altos e um preço baixo dos aluguéis, o inquilino foi favorecido, principalmente aquele que mora em habitações de alto padrão.
Os moradores de habitações populares pagam hoje um valor relativamente alto pelo metro quadrado, com destaque para as favelas. Nesse tipo de moradia, não existe legislação e prevalece a lei do mais forte. O inquilino inadimplente é retirado à força, já que não há contrato de locação formal. É por isso que alugar residências populares é um ótimo negócio, como qualquer outra atividade mafiosa.
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Com relação ao segmento médio e alto, o inquilino já é beneficiado com a baixa relação entre o valor do aluguel e do imóvel, que gira em torno de 0,5% a 1,0%. Quanto maior o padrão da residência, menor tende a ser essa proporção.