Lei de Zoneamento em São Paulo sofre ajustes: ainda um “game changer” para a Cyrela (CYRE3), diz Citi

Nesta semana, a prefeitura de São Paulo divulgou o mapa que acompanha o projeto de zoneamento que submeterá à aprovação da Câmara Municipal, detalhando bloco a bloco quais regiões deverão se beneficiar dos parâmetros prediais especiais (ZEUS), como fazia jus ao plano diretor (PDE) aprovado no início de julho.

O mapa apresentado sinaliza em quais quadras da cidade as construtoras terão a possibilidade de edificar prédios maiores do que os permitidos pelas regras atuais de zoneamento. Análises preliminares mostram que a expansão das áreas de adensamento construtivo poderá ser menor do que a inicialmente prevista na recém-concluída revisão do Plano Diretor Estratégico.

Os representantes locais ainda podem fazer alterações ao projeto de lei de zoneamento.

Contudo, os analistas do Citi esperam que o processo legislativo seja rápido e favorável aos negócios – e, apesar das mudanças, muito parecido com o plano diretor de alguns meses antes.

“O mapa proposto pelo prefeito Ricardo Nunes reduz a expansão do ZEUS (em comparação com o que o plano diretor havia adotado), mas as restrições recaem principalmente sobre as regiões da periferia da cidade, enquanto os bairros nobres e centrais ainda recebem um impulso muito significativo para construções”, apontam.

Assim, destaca o time de análise, a notícia torna as mudanças de zoneamento menos atraentes para Cury (CURY3), mais voltada ao segmento popular, mas ainda potencialmente transformadoras (ou um game changer, ou divisor de águas, nas palavras do banco) para a Cyrela (CYRE3).

Leia também:

Novo Plano Diretor de SP é positivo, mas não é “divisor de águas” para as ações de construtoras, dizem analistas

O banco lembra que, quando o plano diretor de São Paulo foi aprovado, no início de julho, permitiu uma grande extensão do ZEUS da cidade, regiões especiais ao longo dos eixos de transporte público onde as construtoras desfrutam de um potencial de construção muito mais generoso para um certo tamanho de terreno.

No entanto, o plano deixou a cargo de uma lei de zoneamento a aplicação de alterações de forma mais específica. Estudos realizados pelo Laboratório Arq. Futuro de Cidades, do Insper, mostrou que o plano diretor permitiria um aumento na verticalização de 148% no entorno dos chamados eixos de transporte – as áreas próximas de estações de trem e metrô.

Enquanto isso, o mapa proposto pelo prefeito Ricardo Nunes aponta várias regiões que de outra forma seriam elegíveis para o ZEUS. Note-se, no entanto, segundo o Citi, que há restrições maiores na periferia da cidade, em oposição ao centro, onde os construtores residenciais de rendimentos médios/altos estão principalmente agrupados.

Essas maiores restrições foram motivadas por fatores ambientais, urbanísticos e históricos/culturais (encostas íngremes, bacias hidrográficas, florestas nativas, riscos de deslizamentos de terra e inundações, barreiras que impedem o acesso ao transporte público ou locais históricos), que são mais prevalentes fora das regiões já verticalizadas de São Paulo.

Nesse cenário, o banco reforça a visão de que a Cyrela está melhor posicionada para aquisições rápidas de terras, enquanto vários de seus pares atrasaram lançamentos entre 2022 e 2023 e agora estão, portanto, mais focados na monetização do balanço do que na apropriação de terras.

“Note-se que vários dos bairros mais beneficiados pelo novo ZEUS estão bem dentro do domínio da Cyrela. Destacamos: Moema, Brooklin, Itaim, Pinheiros, Morumbi, Aclimação, Consolação, Perdizes, Mooca, Sacomã, Vila Prudente e Vila Formosa”, avalia a equipe de analistas.

Embora seja verdade que o crescimento da ZEUS proposto por Nunes se mostra significativamente aquém da expansão de 148% que o plano diretor originalmente lhes dotou, o Citi ressalta que isso ainda implica um aumento revolucionário nas oportunidades de aquisição de bancos de terrenos.

“Lembre-se de que o ZEUS agrupou 54% dos lançamentos vistos entre 2019 e 2021, embora representasse apenas 6% do território da cidade (conforme dados do Insper). Isto não só implica que a economia para novos desenvolvimentos na ZEUS é geralmente muito atraente, mas também que os ZEUS já existentes ficaram largamente saturados”, apontam.