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SÃO PAULO – O investidor que aplicou seu dinheiro em flats nos últimos anos provavelmente dever estar arrependido da escolha. A rentabilidade desse tipo de investimento tem sido tão baixa que chega a ser inferior à poupança, considerada uma das aplicações menos rentáveis do mercado. Entre 1996 e 2000, exatamente 106 empreendimentos de flats foram lançados na capital paulista, gerando uma saturação desse mercado. Em 2001, devido ao aumento da concorrência, apenas 4 edifícios foram inaugurados.
O grande número de inaugurações provocou uma forte reação da indústria hoteleira que encontrou-se ameaçada com a concorrência. Uma lei foi sancionada em dezembro do ano passado, regulamentando a atividade dos apart-hotéis em São Paulo, mas não chegou a afetar intensamente o bolso do investidor. O excesso de oferta já foi suficiente para que alguns empreendimentos passassem por grandes transformações, tanto no que diz respeito às suas instalações, como às suas atividades.
Adaptações
A baixa taxa de ocupação dos flats em São Paulo está provocando uma grande transformação em diversos empreendimentos da cidade. Prédios inteiros estão sendo adaptados para novas ocupações em função da forte concorrência do mercado. A tendência atual é reverter apart-hotéis para edifícios totalmente residenciais, eliminando paredes e aumentando a área útil das unidades, sem contar com as modificações nas áreas comuns para abrigar o novo perfil dos moradores.
Um dos edifícios que passou pela reestruturação imposta pela concorrência foi o Varietá, empreendimento construído em 1996 na Vila Olímpia, zona Sul de São Paulo. A modificação consumiu cerca de R$ 1 milhão para transformar o edifício num conjunto puramente residencial, sem as características de hotel. Além da pintura, foram trocados os carpetes e alguns consertos foram realizados para receber moradores permanentes.
Trata-se de uma forma inovadora para enfrentar a crise do mercado hoteleiro, chamada de retrofit, na qual os imóveis são reformados e revendidos. Existem projetos para reverter prédios inteiros ocupados por apart-hotéis em lajes corporativas. Saem os turistas de negócios e entram executivos, médicos, advogados e dentistas. Quando não há a possibilidade de repassar o investimento, o melhor é readaptá-lo e tentar escapar da concorrência desleal.
Concorrência gera criação de novas leis
Em dezembro do ano passado foi aprovada a Lei 11.026, que regulamenta a atividade dos flats no estado de São Paulo. A lei não chega a comprometer o investidor, uma vez que o artigo que previa novos tributos a serem cobrados para equiparar os flats e apart-hotéis ao segmento hoteleiro foi vetado. No entanto, existe uma forte pressão por parte da indústria hoteleira para que leis municipais tributem com maior rigor os empreendimentos de flats, com a finalidade de diminuir a concorrência desleal.
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Na década de 80, a falta de hotéis de categoria econômica voltada para turistas de negócios na cidade impulsionou o surgimento de flats e apart-hotéis. Para felicidade dos executivos e desespero do setor hoteleiro, cada ano que passava novos empreendimentos eram inaugurados na cidade, fazendo com que o preço das diárias ficasse ainda menor.
Do ponto de vista do investidor, aplicar num apart-hotel era muito mais simples e rentável em comparação a um hotel tradicional. As exigências legais são muito mais brandas e questão fiscal mais vantajosa. Muitos prédios de flats inclusive aproveitaram a lei de zoneamento para se instalarem em regiões que não permitem a construção de hotéis. Nesse sentido, o número de unidades habitacionais voltadas para os turistas atingiu um patamar elevadíssimo, impróprio para que qualquer investidor consiga obter uma rentabilidade atrativa.