Imóvel na planta: qual o risco de seu apartamento não sair do papel?

SÃO PAULO – Uma opção para aqueles que desejam sair do aluguel e comprar seu próprio imóvel é adquiri-lo ainda na planta. Se você não tem pressa para mudar, esta pode ser uma boa alternativa. Porém, por outro lado, cabe lembrar que você corre alguns riscos ao entrar neste tipo de empreendimento. E como é do seu patrimônio que estamos falando, vale a pena ficar atento!

Informe-se sobre a construtora e a planta

Basicamente, existem dois grandes riscos que o consumidor corre ao comprar um imóvel na planta: o atraso da obra e a falência da construtora. Não são raros os casos em que a obra acaba atrasando, e isso freqüentemente reflete o excesso de otimismo da construtora no estabelecimento dos prazos, ou o surgimento de outros problemas na condução da obra.

Assim sendo, uma das primeiras providências que você deve tomar é tentar se informar sobre a construtora. Visite outros prédios que ela tenha construído e procure falar com os moradores para tentar identificar falhas de projeto, por exemplo, ou erros na condução da obra.

Não se esqueça de verificar se a planta foi efetivamente aprovada. Antes de dar qualquer tipo de sinal, ou entrada, verifique na Prefeitura a aprovação da planta, e no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação do empreendimento foi registrada. Desta forma, você saberá se não há hipoteca ou dívidas que poderão comprometer o negócio.

Financiar a compra de um imóvel através de uma instituição bancária pode representar um pouco mais de segurança, pois tanto o mutuário como a construtora e incorporadora, geralmente, têm toda a documentação checada. Entretanto, esta conveniência não elimina a possibilidade de o próprio investidor averiguar a credibilidade da empresa e o registro do empreendimento.

Memorial descritivo

Muita gente nunca ouviu falar neste termo, que é de extrema importância dentro do contrato da obra. É no memorial descritivo que constam todos os detalhes referentes aos materiais utilizados na obra. De acordo com o engenheiro Eduardo Giglio, o memorial deve conter os acabamentos utilizados no apartamento e no prédio.

“Assim, o proprietário vai saber que tipo de piso será usado na sala, se a construtora vai colocar granito nos banheiros. Quem estiver comprando um apartamento nestas condições, deve analisar bem o contrato para não comprar gato por lebre”.

Ao longo da construção, não deixe de fazer visitas periódicas. Pelo menos uma vez por mês dê uma passada na obra, para saber o seu andamento. Veja se o material utilizado está de acordo com o memorial descritivo. Uma vantagem de acompanhar a obra é a possibilidade de fazer alterações no apartamento, como a quebra de uma parede, instalação de pontos de elétrica adicionais, e até mesmo ajuste dos quadros de telefone e tv a cabo.

Ainda é possível fazer alterações nos acabamentos, como os pisos, as louças dos banheiros e os metais. A fisioterapeuta Kátia Matsumoto aproveitou o período da obra para aumentar a sala de seu apartamento de três dormitórios. “Como era só eu e o meu marido, decidimos ficar com apenas dois quartos. Ganhamos mais espaço na sala”, conta. “E não foi só isso. Não gostamos do piso que a construtora ia usar e trocamos por um assoalho de madeira”.

E se a obra atrasar, ou não ficar como prometido?

É importante ressaltar que, como a construção de um prédio de apartamentos envolve muitos fornecedores de materiais de construção, é bastante difícil que todos entreguem os pedidos no prazo correto. Neste sentido, é fundamental que você esteja assessorado por um bom advogado, que terá o trabalho de analisar o contrato minuciosamente.

Aqui vale uma dica do Procon. Guarde todos os panfletos publicitários do imóvel, pois isso ajuda a garantir que a construtora vai cumprir o prometido. Em geral, recomenda-se que estes documentos integrem o contrato. Isso porque, caso algo não seja cumprido, o consumidor pode rescindir o contrato, com direito à restituição do que já foi pago com correção monetária, ou exigir o cumprimento do que estava previsto.

A documentação é um item muito importante quando se trata de imóveis. Normalmente, é aplicada uma multa para a construtora, caso a obra não fique pronta até o prazo estabelecido.

O apartamento do engenheiro Edson Júnior demorou quatro meses a mais para ficar pronto do que o combinado no contrato. E, durante este tempo, a empresa teve que pagar uma multa mensal pelo atraso. “Estava morando num apartamento alugado, e a construtora teve que me pagar o equivalente ao valor do aluguel e do condomínio”. No contrato não estavam incluídos outros gastos, como luz, gás e água, já que o engenheiro teria estas mesmas despesas no apartamento novo.

Patrimônio de afetação trouxe mais segurança

Porém, comprar na planta ficou um pouco menos arriscado desde 2004, quando foi instituído o Patrimônio de Afetação. Isso porque o Patrimônio de Afetação prevê que cada empreendimento deve ter contabilidade própria, que permanecerá separada das operações da incorporada/construtora.

Assim, o comprador pode ficar tranqüilo, que não está havendo desvio dos recursos da obra para outro empreendimento, caso a construtora enfrente dificuldades financeiras. O patrimônio de afetação será acompanhado por uma comissão de representantes, que pode nomear uma empresa, ou profissional autônomo, para ter acesso a todas as informações comerciais e tributárias do empreendimento, como livros, contratos e movimento da conta dos clientes. Caberá à construtora entregar, a cada três meses, demonstrativo da situação da obra, inclusive na área financeira.

Com isso, o comprador tem a oportunidade de ser mais ativo, participando, inclusive, da comissão de fiscalização de obra. Já que, pela medida, poderão acompanhar a construção do imóvel e checar os balanços e contas do empreendimento. Se mesmo assim a construtora vier a pedir falência, os compradores poderão convocar a comissão de representantes, e instituir o condomínio da construção. Caberá ao condomínio decidir sobre a continuação da obra ou liquidação do patrimônio de afetação.

Na entrega das chaves

Na hora da entrega do apartamento, o procedimento mais importante é pedir a um engenheiro ou um arquiteto que faça um vistoria completa no imóvel, com a finalidade de detectar possíveis problemas no acabamento e analisar a qualidade da obra em geral. É quando entra novamente o memorial descritivo. Fique de olho nos materiais que a construtora acabou usando e se eles estão de acordo com o contrato.
Se, depois da conclusão da obra, você encontrar vícios no imóvel, ou seja, problemas que tornam seu uso inadequado, impróprio, ou que simplesmente diminuam o seu valor, é possível entrar com reclamação contra a construtora. Neste caso, o prazo, segundo o CDC (Código de Defesa do Consumidor) é de 90 dias a contar da entrega do bem, no caso de problemas aparentes, ou de 90 dias a partir da descoberta do problema, no caso deste estar oculto.

Quando concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que será lavrada no Tabelionato de Notas, com todos os documentos pessoais do comprados e prova de quitação do imóvel. Feito isso, registre a escritura no cartório de Registro de Imóveis, e peça por escrito para a Prefeitura que altere o IPTU para o seu nome.

Como em qualquer empreendimento, o melhor conselho é ser assessorado por um advogado. O contrato é bastante complexo e requer experiência por parte de quem compra. Imóveis são para a vida inteira. Portanto, tome muito cuidado para que seu negócio não seja um fracasso.