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SÃO PAULO – Depois do sucesso na Europa e nos EUA, os fundos imobiliários chegaram ao Brasil há alguns anos e muitos investidores já se interessam por essa modalidade de aplicação. No entanto, a grande maioria ainda desconhece seu funcionamento, e quando possuem alguma familiaridade, carecem de informações operacionais para poder investir. Apesar de serem similares ao restante da indústria de fundos, os produtos imobiliários apresentam peculiaridades, que precisam ser conhecidas na hora de fazer a aplicação.
Fundos imobiliários são associações de investidores, geralmente voltadas para grandes investimentos, como conjuntos comerciais de altíssimo padrão, shopping centers, hospitais e galpões de logística. Cada um recebe quotas, que podem ser posteriormente vendidas ou comercializadas no mercado secundário, e a rentabilidade dos papéis está ligada à renda dos aluguéis e à valorização dos imóveis.
Taxas de administração
Com em qualquer fundo de investimento, existe um administrador que organiza e cuida do fundo, e, por esse serviço, o cotista é obrigado a pagar uma taxa, chamada de taxa de administração. Normalmente, os administradores tanto podem cobrar um percentual anual sobre o montante do patrimônio (em média 0,35% ao ano), ou uma taxa sobre os rendimentos do fundo, que giram em torno de 3%, já descontadas as despesas de gestão da carteira.
Pela lei, os fundos precisam distribuir 95% de sua rentabilidade aos cotistas, e pagar 20% sobre esse valor de Imposto de Renda. Conforme o restante da indústria de fundos, não há cobrança de CPMF sobre as movimentações do fundo, assim como há isenção do IOF, mesmo que a operação seja feita dentro de um período menor que 30 dias, com exceção ao investidor estrangeiro, que fica no país por um tempo inferior a um ano.
O órgão que regulamenta as atividades do setor é a CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Ela apenas fiscaliza os demonstrativos financeiros do grupo, cabendo ao investidor analisar o investimento a partir dos prospectos de lançamento das quotas. Nesses prospectos poderão ser encontradas diversas informações sobre a rentabilidade, composição do valor patrimonial, depreciação e riscos do empreendimento.
Fundos listados na Bovespa
Para dar transparência e liquidez a esse tipo de investimento, muitos fundos optaram por listar suas quotas em bolsas de valores, como ocorre freqüentemente fora país.
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No Brasil, além do Europar, fundo que aplica a maior parte de seus ativos em galpões de logística, existe mais quatro fundos listados na Bovespa: Guararapes, Panamby, Sigma e Via Parque. No site da Bovespa, www.bovespa.com.br/fimobiliario.htm, é possível encontrar informações sobre os fundos e uma lista de corretoras credenciadas à instituição.
Qualquer corretora vinculada à Bovespa está autorizada a lidar com quotas dos fundos imobiliários listados, porém são poucas as que se interessam por esse ramo de negócios. Mesmo os funcionários da Bolsa de São Paulo têm dificuldades para informar sobre questões técnicas que envolvem os fundos, e não dispõem de uma lista com as corretoras que operam as quotas no pregão.
Como a atividade é nova no país, não existe um histórico consistente sobre o desempenho dos administradores dos fundos, o que atrapalha o investidor na hora de escolher a aplicação. Nesse caso, o indicador é o desempenho da empresa em outros ramos de atividade, o que nem sempre é um indicador correto, mas pelo menos serve de indicação para quem busca diversificar suas aplicações.
