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SÃO PAULO – Aplicar o dinheiro no mercado imobiliário é considerada uma forma eficaz de garantir segurança e
rentabilidade a um investimento no país. Além disso,
essa afirmativa ganha ainda mais força em função de
turbulências provocadas no mercado financeiro, e dessa
forma favorece o investimento em ativos reais. No entanto, quando o assunto é segmento hoteleiro, a frase acima pode perder sentido e se transformar numa grande controvérsia, pelo menos na cidade de São Paulo.
Existe uma previsão de que em 2004 o número de apartamentos e suítes ultrapasse a marca dos 310 mil no Brasil. Isso representaria uma crescimento de 142% em comparação a 1992, época em que o número de unidades habitacionais não passava de 140 mil. O mercado hoteleiro, principalmente em São Paulo,
tornou-se complexo e sofisticado, com opções para qualquer tipo de viajante, desde os executivos mais endinheirados até aqueles que buscam alternativas mais econômicas.
Setor reclama do excesso de oferta
A inauguração de novos empreendimentos hoteleiros na capital paulista trouxe inúmeras vantagens ao turista, porém, sob a ótica do investidor, provocou uma superoferta no mercado. Não é preciso ser especialista para reconhecer que nos últimos anos a cidade ganhou uma enorme quantidade de hotéis e flats. Nesse
sentido, as duas maiores encorporadoras foram a Cyrela e a Inpar, que juntas acrescentaram ao mercado um total 5.625 unidades entre 1997 e 2001.
Em geral, o ponto de equilíbrio de um hotel está numa taxa de ocupação de 35%, nível onde não existe nem lucro, nem prejuíxo do ponto de vista contábil. No entanto, muitos estabelecimentos têm trabalhado com uma taxa de ocupação de apenas 30%, índice inviável para qualquer empreendimento do setor. Nessas condições, o retorno para os investidores também apresentou queda, o que em alguns casos torna essa opção de investimento desfarovável inclusive em relação à poupança.
Perfil de clientes dos flats muda nos últimos anos
Nos anos 90, em função da carência de unidades habitacionais, o mercado viveu um “boom” no segmento de flats. Inicialmente eles haviam surgido como uma alternativa de moradia na capital voltada para jovens casais e executivos a procura de serviços de hotéis, porém sem a informalidade que eles acabam impondo. Ao
longo dos anos, os flats se voltaram quase que exclusivamente para turistas que permacem pouco tempo na cidade. Os novos empreendimentos previam em contrato que as unidades teriam que ser apenas para locação e não para uso próprio.
Com esse excesso de oferta de flats, o investidor deve pesquisar muito bem o mercado antes de optar por qualquer aplicação. Existem regiões que já estão saturadas e não comportam novos investimentos. Há outras, porém, que ainda carecem de investimentos e necessidades de infra-estrutura hoteleira.
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Recomenda-se dar preferência a bandeiras conhecidas, que oferecem credibilidade para atrair turistas e know-how para administrar as unidades. Além disso, outra dica é investir em empreendimentos que estão focalizados nos clientes “curtos”, que permanecem pouco tempo e apresentam um alto potencial de consumo do frigobar, do restaurante e de outros serviços dos flats que geram lucro aos investidores. Os inquilinos que moram nos flats raramente utilizam os serviços oferecidos, o que é uma desvantagem para quem está aplicando dinheiro.
Briga entre hotéis e flats continua acirrada
Para o turista que não pensava em economia na hora de viajar a São Paulo, opções de hotéis de luxo não faltavam. A oferta na categoria cinco estrelas era grande e atendia muito bem à demanda. Nos últimos dez anos, novos produtos foram lançados para atingir os clientes intermediários, que vêm a São Paulo a
negócios ou atrás de um serviço específico, como hospitais, mas sem dispor de grandes quantias para gastar na cidade. Foi assim que surgiram os flats, na época um novo conceito de hospedagem em cidades grandes.
Essa nova opção ao turista acabou desagradando o segmento hoteleiro, que até hoje sente-se prejudicado em função da legislação que beneficia os flats. As leis variam a cada município, mas geralmente as exigências são menores para quem deseja construir um empreendimento de flats. Além do IPTU mais baixo, em alguns casos eles ficam livres do pagamento de ISS. Em
relação ao investimento, também é mais fácil captar recursos para a construção de um edifício de flats do que um hotel de verdade.