Financiamento imobiliário ainda é caro e abusivo, diz Pro Teste

SÃO PAULO – Há pouco mais de três meses, o superintendente técnico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, afirmou em entrevista a InfoMoney que ficaria mais barato financiar imóvel neste ano.

No entanto, pesquisa divulgada nesta quarta-feira (14) pela Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Pro Teste) afirma que “o mercado continua oferecendo taxas altas e contratos abusivos”.

Linhas de crédito

O levantamento analisou as linhas de crédito imobiliário dos bancos Nossa Caixa, Real, Caixa Econômica Federal, HSBC, Bradesco, Banrisul, Itaú, Santander Banespa e Unibanco. Em relação ao último estudo, houve “pequena” redução das taxas de juros, que giram em torno de 12% ao ano.

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“Mas somados todos os encargos envolvidos, o custo do financiamento pode atingir 20,62% ao ano”, explicou a entidade por meio de nota.

Competitividade

De acordo com a Pro Teste, apesar de algumas medidas tomadas pelo governo nos últimos dois anos, algumas mudanças como as linhas de crédito com prestações fixas nem sempre são boa opção, já que as instituições usam a alienação fiduciária em seus contratos, o que deixa o consumidor mais vulnerável e não traz taxas melhores.

Na avaliação da entidade, em vez de estimular a concorrência pela redução de juros, os bancos têm segmentado as linhas. Enquanto as taxas diminuíram para imóveis de até R$ 100 mil, as de até R$ 350 mil não tiveram alteração.

Taeg

A Pro Teste orienta os consumidores a utilizarem como base a Taxa Anual Efetiva Global de Encargos (Taeg). No site www.proteste.org.br há um simulador que permite uma comparação entre os diferentes financiamentos utilizando a taxa, que avalia, além de juro, diversos outros custos.

Veja abaixo os três cenários pesquisados, com base na Taeg:

• Cenário 1: Nesse âmbito, o consumidor com renda familiar de R$ 4,5 mil pretende financiar 70% de um imóvel que custa R$ 100 mil. O prazo para pagamento é de dez anos.
  
  Resultado: Para um financiamento de R$ 70 mil, o mais indicado é o Sistema Financeiro de Habitação do HSBC, que oferece juros de 8% ao ano, nos primeiros 36 meses e 10,7% no restante do financiamento. A Taeg é de 12,79% ao ano.
• Cenário 2: Nessa situação, o consumidor possui renda familiar de R$ 7 mil e deseja financiar 60% de uma casa ou apartamento que custa R$ 220 mil. O prazo é de 20 anos.
  Resultado: A melhor opção é o Super Casa Própria do Santander (Taeg de 14,07%).
• Cenário 3: Neste caso, a família ganha mensalmente R$ 15 mil e deseja financiar 60% de um imóvel que custa R$ 400 mil. O prazo é de 20 anos.
  Resultado: A melhor opção está em um plano de parcelas fixas: o Super Casa 20 do Santander (Taeg de 14,79%), que apresenta uma taxa melhor que as outras modalidades.

À vista

Douglas Renato Pinheiro, professor do curso de Administração das Faculdades Integradas Rio Branco, explica que o melhor negócio continua sendo o pagamento à vista. No caso da impossibilidade de dar todo o dinheiro no ato da compra, deve-se pelo menos ter uma boa quantia para a entrada.

“O cliente precisa ter, no mínimo, 30% do valor do imóvel para a entrada. Assim, financiam-se os 70% restantes”, orientou o professor, lembrando, no entanto, que o pagamento no ato resulta em um aumento do poder de barganha do comprador. “Ele pode conseguir um desconto no valor total de 5% a 6%”, lembrou Pinheiro.

Planejamento

O especialista afirmou ainda que antes de qualquer coisa é importante realizar um planejamento financeiro e ter controle sobre o orçamento doméstico. Após colocar todos os ganhos e gastos em uma planilha de controle – que deve ser atualizada mensalmente – fica mais fácil saber quanto se pode investir na compra de um imóvel.

Desvantagem

Ainda, segundo a Pro Teste, um item que requer muita atenção é o contrato. A organização encontrou cláusulas que muitas vezes trazem desvantagem ao consumidor:

• Pessoa fica obrigada a contratar seguro de vida e predial com a mesma instituição;
• Bancos se baseiam em um quadro de taxas, mas não trazem uma cópia desse quadro para fundamentação;
• Não são concedidas informações sobre desconto no caso de quitação antecipada da dívida;
• Poucos apresentam a fórmula de cálculo dos juros;
• Todas determinam que a cobrança extrajudicial fica a cargo do consumidor.

Dicas

Por fim, ficam algumas dicas da instituição para que o negócio seja feito da melhor forma:

• O ideal é, antes de dar entrada, poupar por um ano o que se pagaria ao financiamento. Isso ajuda a se organizar e ainda a diminuir o valor financiado;
• Quem puder deve usar todo o saldo do FGTS como entrada. Para isso, tem de ter contribuído por pelo menos três anos;
• Periodicamente (a cada dois anos, por exemplo) deve-se sacar o FGTS e amortizar
  parte do saldo devedor para se livrar mais rápido da dívida;
• Sempre que houver sobra de dinheiro (férias vencidas, 13º salário etc) deve se usá-la para amortizar o saldo devedor. Os juros cobram TR mais 8% a 12% ao ano e, na poupança, renderia apenas TR mais 6% ao ano.