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O mercado de fundos imobiliários deve reagir mais ao tom do comunicado do Comitê de Política Monetária (Copom) do que ao corte de 0,25 ponto percentual na Selic, amplamente esperado pelos investidores. Para especialistas, a decisão desta semana tende a ter impacto reduzido sobre as cotas dos FIIs, já que o movimento está incorporado aos preços.
Segundo Rafael Ohmachi, sócio e responsável pela área de Fundos Líquidos e Buy-Side Research da RB Asset, o principal fator para o desempenho dos fundos imobiliários continua sendo a trajetória dos juros.
“No mercado brasileiro de fundos imobiliários, em que os FIIs pagam dividendos mensais e o preço costuma refletir o dividend yield distribuído, a taxa de juros funciona como um custo de oportunidade para o investidor. Um CDI elevado reduz a atratividade relativa dos FIIs e pressiona as cotas para baixo; em um cenário de queda consistente dos juros, o efeito é o contrário”, afirma.
Ohmachi diz que o corte esperado de 0,25 ponto percentual já foi assimilado pelo mercado, fazendo com que o foco se volte para os próximos passos do Banco Central. “A decisão de quarta, isoladamente, tende a ter impacto limitado. O que deve mover a curva e as cotas é o tom do comunicado e a sinalização para a reunião de setembro, em que o mercado está dividido entre um novo corte e uma pausa”, diz.
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Mercado olha para o fim do ciclo de cortes
De acordo com Ohmachi, a principal discussão deixou de ser se a Selic continuará caindo e passou a ser até onde o Banco Central conseguirá levar o ciclo de flexibilização monetária.
“O ciclo já virou. A Selic saiu de 15% para o nível atual. Pelo último Boletim Focus, a expectativa é de que a taxa termine 2026 em 13,75%, com mais um corte de 0,25 ponto até dezembro e continuidade do movimento em 2027, até cerca de 12%”, explica.
Ele ressalta, porém, que a curva futura de juros mostra um cenário diferente para o próximo ano. “A divergência começa em 2027: a curva não vê mais espaço para cortes e, na margem, chega a precificar risco de elevação dos juros ao longo do ano. Ou seja, o mercado tem exigido um prêmio elevado para carregar risco prefixado justamente em ano de eleição presidencial, o que revela incerteza quanto ao cenário pós-eleitoral. Por isso, entendemos que um avanço mais sustentável dos FIIs dependerá menos do corte de hoje e mais da redução das incertezas fiscais para o ano que vem.”
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Comunicação do Copom será determinante
Para Stefano Tremea, planejador financeiro CFP pela Planejar, a decisão desta reunião praticamente não surpreende o mercado. “O corte de 0,25% já estava praticamente precificado. O número em si não vai provocar grande reação. O que mexe, de fato, com o mercado é o tom do comunicado.”
Segundo ele, o debate agora gira em torno da continuidade ou não do ciclo de redução da Selic. “Se o Copom sinalizar que ainda há espaço para novos cortes, parte da curva de juros pode fechar. Caso adote um discurso mais cauteloso, diante de uma inflação ainda acima do centro da meta, os prêmios dos títulos mais longos tendem a permanecer elevados”, comenta.
Na visão do especialista, os impactos também variam conforme o segmento do mercado imobiliário. “Os fundos de papel continuam se beneficiando de juros elevados, por serem mais atrelados ao CDI e à inflação. Já os fundos de tijolo são mais sensíveis à expectativa de queda dos juros. Quanto maior a percepção de continuidade do ciclo, mais favorável tende a ser o ambiente para esse segmento.”
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FIIs de tijolo devem reagir de forma gradual
Apesar da perspectiva de queda da Selic, Tremea avalia que a recuperação dos fundos imobiliários ligados a imóveis físicos tende a ocorrer de forma gradual.
“Como o Focus já embute um ciclo mais curto e gradual, esse alívio para os fundos de tijolo deve acontecer aos poucos, e não de imediato”, diz.
“No fim das contas, o corte de juros é um detalhe, porque já era consenso. O que vai orientar a curva de juros e o comportamento dos fundos imobiliários será a sinalização sobre a continuidade ou não do ciclo de cortes. Hoje, o mercado não discute mais se a Selic vai cair, mas até onde ela vai cair”, conclui.
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