Como uma aposta no mercado imobiliário dos EUA levou um banco alemão a ter problemas

Bloomberg — Com algumas semanas antes de deixar o cargo de diretor executivo do Deutsche Pfandbriefbank (PBB), Andreas Arndt enfrenta um acerto de contas. Investidores têm se preocupado com os empréstimos do banco ao mercado imobiliário comercial dos EUA desde que a empresa reduziu sua previsão de lucro em novembro.

Um fundo hedge que, apenas um ano atrás, possuía ações do banco agora está apostando contra ele. A situação piorou na semana passada, quando os títulos e ações do banco caíram para mínimas históricas, após aumentos nos defaults no mercado imobiliário dos EUA afetarem dois bancos em Nova York e Tóquio, levantando temores de contágio.

Para acalmar os investidores, Arndt, de 65 anos, emitiu uma declaração afirmando que o PBB ainda registraria lucro no último ano, apesar do que o banco chamou de “a maior crise imobiliária desde a crise financeira”. As ações caíram 5,7%.

A instabilidade do mercado colocou o PBB, que foi resgatado durante a crise financeira, no centro das preocupações de que os problemas no mercado imobiliário dos EUA estejam se espalhando para a Europa. Atuando nos arredores de Munique, Arndt acumulou uma exposição de cerca de US$ 5 bilhões a mutuários imobiliários dos EUA desde que o governo alemão vendeu grande parte de sua participação no banco, antes pouco conhecido. Agora, o ex-executivo do Deutsche Bank (DB) enfrenta seu maior teste ao tentar salvar seu legado. Arndt se recusou a comentar através de um porta-voz.

O PBB não está sozinho ao sofrer com a turbulência imobiliária. Os títulos do Aareal Bank e do LBBW, que adquiriu um banco com sede em Berlim em 2022 com grande exposição a empreendimentos alemães, também sofreram na semana passada, à medida que os investidores analisavam suas exposições imobiliárias.

A rápida reversão de um longo período de taxas de juros historicamente baixas tem pressionado as incorporadoras e fez com que os preços imobiliários caíssem em todo o mundo. No meio dessa crise global, os escritórios comerciais nos EUA – mercado no qual o PBB emprestou fortemente – se saíram particularmente mal.

Mais da metade dos empréstimos do banco em sua unidade de financiamento imobiliário foram para edifícios de escritórios, até junho do ano passado. A exposição do banco nos EUA, de € 4,8 bilhões (US$ 5,2 bilhões), superou em muito o patrimônio líquido total do banco, de € 3,3 bilhões.

Arndt, que ingressou no conselho de administração em 2014 e se tornou diretor executivo dois anos depois, fez da expansão para a maior economia do mundo uma pedra angular de sua estratégia, abrindo um escritório em Nova York em 2018. Dentro de poucos anos, a exposição do banco ao mercado imobiliário comercial dos EUA subiu de zero para 15% de seu volume total de financiamento imobiliário.

A aposta se mostrou inoportuna quando a pandemia de covid-19 impulsionou o trabalho híbrido e levantou dúvidas sobre quantos escritórios ainda eram necessários. As ações do PBB atingiram o auge pouco antes do início da pandemia, há quatro anos, e despencaram cerca de 60% nas semanas seguintes. Os aumentos das taxas de juros no último ano pioraram as coisas.

A expansão do PBB no mercado de escritórios dos EUA “aconteceu muito tarde” no ciclo, disse o investidor ativista Petrus Advisers em uma carta pública endereçada ao presidente do PBB, Louis Hagen, em dezembro. O resultado dessa aposta tem sido “desastroso”, com as provisões de crédito aumentando. O Petrus era investidor do PBB no ano passado, com uma participação de cerca de 3%, mas desde então começou a apostar contra suas ações.

Um porta-voz do banco disse que o PBB expandiu nos EUA “como parte de sua estratégia de diversificação geográfica”, acrescentando que suas atividades nesses países se limitam a “algumas cidades”. O banco empresta apenas para imóveis de escritórios que levam em consideração as mudanças desde a pandemia de covid, segundo o porta-voz. Essas propriedades também apresentam taxas de ocupação “elevadas”.

Os problemas do PBB não se limitam à sua exposição nos EUA. O banco também emprestou para o fracassado império imobiliário e varejista Signa Holding, que já foi administrado pelo magnata austríaco Rene Benko. Documentos de insolvência da Signa mostram que o banco emprestou para pelo menos cinco empreendimentos na Alemanha e na Áustria, segundo a Bloomberg News.

É uma experiência amarga para o PBB. O banco foi criado em 2009 com os ativos remanescentes do colapso da Hypo Real Estate, um banco hipotecário que se tornou a maior vítima da crise financeira da Alemanha. O fundo de resgate bancário do país assumiu a propriedade total em 2009.

O governo vendeu grande parte de sua participação no PBB por meio de uma listagem em 2015 e se desfez completamente em 2021. Como empresa de capital aberto, o banco enfrentava um escrutínio maior dos investidores em relação a suas metas de crescimento e rentabilidade.

No entanto, a competição crescente e a queda das margens em seu mercado doméstico, onde o Banco Central Europeu introduziu taxas de juros negativas pela primeira vez em sua história, limitaram as perspectivas do banco.

O PBB respondeu expandindo-se para o exterior. Os esforços iniciais para crescer no Reino Unido ficaram incertos quando o país votou a favor de deixar a União Europeia em 2016. A expansão do banco nos EUA começou em seguida. “Como um banco hipotecário com aspirações internacionais, você precisa estar nos EUA, é um dos maiores mercados”, disse Dieter Hein, analista da empresa de pesquisa AlphaValue, que recomenda compra de ações do PBB.

No entanto, “existe um risco em estar em um mercado que você não conhece tão bem quanto seu país de origem.” Agora, os investidores se perguntam se o PBB ainda será capaz de pagar dividendos este ano. Após emitir o alerta de lucro em novembro, Arndt disse que anunciaria uma decisão sobre os dividendos junto com os resultados do quarto trimestre, agendados para 7 de março.

A “decisão prudente” seria cancelar o pagamento de dividendos, disse Filippo Alloatti, chefe de serviços financeiros na Federated Hermes. Ele disse que o banco pode precisar continuar a estabelecer provisões, já que os supervisores do Banco Central Europeu estão observando atentamente os acontecimentos.

O BCE tem pressionado os bancos após constatar que eles não estão fazendo um trabalho suficientemente bom de busca por sinais de deterioração em seus empréstimos imobiliários. O banco central tem destacado repetidamente o mercado imobiliário comercial como uma área de preocupação e recentemente tem sinalizado para os bancos que eles podem enfrentar requisitos de capital mais altos se não tiverem um controle suficiente desses riscos, informou a Bloomberg na sexta-feira.

No ano passado, o PBB teve o maior aumento nos requisitos de capital do BCE entre os mais de 100 bancos que supervisiona diretamente. O banco disse que está “muito acima” de seu requisito regulatório de capital.

A grande questão para Arndt agora é o quão ruim a situação do mercado de escritórios dos EUA vai ficar antes que melhore, especialmente porque a recente turbulência pode ter dificultado a obtenção de novos financiamentos. O banco espera que os preços do mercado imobiliário comercial atinjam o ponto mais baixo no segundo semestre de 2024, de acordo com o porta-voz.

Em outra declaração, a empresa disse na quinta-feira que possui um colchão de liquidez que deve permitir que opere sem novos financiamentos no mercado de capitais por mais de seis meses. “Não há riscos iminentes de liquidez, pois o financiamento do banco é principalmente de longo prazo, tanto no mercado de capitais quanto na parte de depósitos”, disse Sonja Foerster, vice-presidente da Morningstar DBRS.

O banco também possui “uma grande franquia de títulos cobertos e vem aumentando depósitos a prazo em 2023.” No entanto, “a refinanciamento no mercado atacadista não será mais fácil”, disse ela.

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