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SÃO PAULO – Na hora de colocar um bem para locação, o prazo mínimo para a desocupação do imóvel e as cláusulas contratuais que envolvem o tema geram bastante dúvidas para o proprietário, sem falar no medo de que o inquilino se recuse a sair do imóvel futuramente.
Conhecer o que estabelece a lei, em relação aos direitos e deveres tanto do proprietário quanto do inquilino, é o primeiro passo. Em seguida, é preciso estabelecer um contrato claro que não prejudique nenhuma das partes.
A lei
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá de dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações firmadas após esta data, caberá a chamada denúncia vazia – pedido de retomada sem justificação – para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.
Segundo o advogado Ricardo Dettmer, da Auxiliadora Predial, não é rotineiro o inquilino ultrapassar o prazo mínimo de desocupação quando o imóvel é solicitado. No entanto, se isso acontecer, o proprietário pode retomar o imóvel por meio de ajuizamento, por uma ação de despejo e retomada.
Durante ou até após a negociação, é possível rever o tempo de permanência, por meio de um acordo amigável ou judiciário.
O contrato
Na hora de realizar um contrato, é preciso que ele contenha algumas cláusulas e requisitos obrigatórios. Confira:
- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, (se houver);
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento;
- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro-fiança);
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do imóvel.
Vale lembrar ainda que o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais, divulgados publicamente, acumulados no período estipulado, permitido pela legislação vigente.
Contratos de locação residencial inferiores a 30 meses não serão enquadrados na Lei do Inquilinato. Para locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.