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SÃO PAULO – A capital paulista vem seguindo os passos de grandes centros econômicos e financeiros do mundo desenvolvido. Pelo menos em alguns setores dinâmicos da cidade. Afluxo de mão-de-obra mais qualificada, aumento de renda, maior oferta de serviços sofisticados, e o mais interessante, uma mudança no jeito de morar. Ou seja, a quantidade de pessoas que vivem sozinhas é cada vez maior.
Com famílias menores e pessoas casando mais tarde, o mercado imobiliário precisou criar espaços para esse novo público. Em Paris, quase metade da população vive sozinha, em apartamentos de um dormitório. Apesar de estar muito longe dessa estatística, São Paulo está se tornando uma metrópole de serviços de alto valor agregado, com profissionais bem sucedidos e com grande poder aquisitivo, dispostos a pagar caro para morar bem – e sozinhos.
Oferta de “mono-ambientes”
Nos últimos dois anos foram lançados na capital quase 50 mil unidades de apartamentos de um dormitório, sendo que aproximadamente 10% deles eram destinados a executivos solteiros, em busca de espaços confortáveis, luxuosos, com serviços de qualidade, e localização privilegiada. Esses moradores não se importam em pagar mais de R$ 200 mil por um “mono-ambiente”, com pé direito alto e vista para ruas arborizadas.
Enquanto a maioria dos aluguéis em São Paulo gira entre 0,6% e 0,7% do valor do imóvel, os inquilinos de apartamentos de um dormitório de luxo desembolsa o equivalente a 1% do valor da propriedade. Essas são as características dos novos empreendimentos no Itaim, Vila Olímpia, Jardins, Moeda e Vila Madalena.
Para não fugir à regra, a especulação nesse setor está atraindo a atenção de muitos investidores, interessados em elevados ganhos de capital no curto prazo. Isso porque muitas unidades têm a capacidade de sofrer uma valorização de 50% a 70% em pouco tempo. E muitos acreditam que essa trajetória desse continuar por mais alguns anos.
Sucesso garantido?
A questão pode ser mais delicada do que parece. Para isso é preciso recorrer aos flats, que nos últimos 15 anos apresentaram uma experiência de ascensão, auge e decadência. Há uma década investir numa unidade desta era sinônimo de alta rentabilidade e segurança. Hoje, em função do enorme índice de vacância, proprietários estão promovendo reformas estruturais nos edifícios, convertendo apartamentos de um dormitório em unidades maiores, voltadas para famílias mais numerosas.
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Por enquanto os lofts e mono-ambientes de luxo estão em ascensão. Mas até que ponto eles devem continuar subindo? Há espaço para novos empreendimentos? Perguntas difíceis para se responder. É preciso estar de olho em três questões para analisar a viabilidade desses empreendimentos: a oferta de unidades, a depreciação e, o mais subjetivo, o “jeito” de morar, isto é, quais as necessidades de um jovem executivo endinheirado daqui a 10 anos.
A primeira questão não é tão complicada. Basta ver o número de lançamentos recentes e analisar a velocidade de comercialização, que segundo as imobiliárias, tem sido relativamente elevada, nesse setor de alto padrão. O importante é não perder de vista esses números e acompanhar o desempenho do mercado nos próximos anos. Um fator muito importante, esquecido pelos investidores na hora de tomar suas decisões refere-se a depreciação do imóvel.
Depreciação
Em geral, os lofts localizam-se em edifícios modernos, com acabamento de alto nível, serviços sofisticados e áreas de lazer bem diversificadas. Sem contar com o próprio apartamento, que recebe tudo que existe de mais avançado em louças, revestimentos e outras instalações. A última moda. É aí que mora o perigo. Tudo que está na moda é efêmero, acaba logo.
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Se uma roupa é ousada e exclusiva, está condenada a uma vida útil pequena. Tudo bem se ela não for cara e puder ser adquirida com freqüência. Mas não se for um vestido de R$ 6 mil. O mesmo acontece com materiais de acabamento, que num determinado período são o que existe de mais moderno no mercado. Por outro lado, passados alguns anos, saem de moda e exigem a substituição. E quanto mais sofisticados eles forem, maiores serão as despesas com a reforma do imóvel.
Aspectos culturais
No começo do século XX, edifícios residenciais altos começaram a ser construídos no centro da cidade. Tinham 5 ou 6 andares e eram sinônimo de modernidade e alta tecnologia. Nas décadas de 20 e 30 os prédios ganharam mais andares e mais moradores. Mas não foi fácil convencer a população a trocar uma casa com jardim e quintal, por uma vida num edifício com dezenas de outras famílias.
Os primeiros lançamentos eram voltados para a classe média e solteiros e, somente no final dos anos 40 famílias mais abastadas começaram a viver em prédios “multifamiliares”. A demanda naquele tempo não estava bem definida. Os empreendedores não tinham certeza do que poderia ser vendido para uma determinada família. Nesse sentido, no mesmo edifício eram construídos diversos tipos de apartamento, de um, dois ou três dormitórios. Muitos deles, acredite se quiser, não tinham nem cozinha.
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Hoje a maioria deles foi demolida, convertida em salas comerciais ou simplesmente abandonada pelos proprietários e transformada em cortiços. Em um século, a maneira de viver mudou radicalmente e mesmo nos últimos anos transformações na sociedade e na economia exigem adaptações nas unidades imobiliárias.
Portanto, tendo em vista o longo prazo, é necessário muita cautela para não comprometer seu investimento. Projetos ousados, que entram de uma hora para outra para o gosto do consumidor também podem sair. A menos que o objetivo seja especular no curto prazo, aplicar grandes somas em apartamentos dessas características pode não ser a melhor opção.
