Bolha imobiliária não existe? Presidente da BR Brokers responde e fala do momento do mercado

SÃO PAULO – Nos últimos anos muito se falou sobre uma “bolha” no mercado imobiliário. Apesar de nem todos os especialistas concordarem com esta visão, há quem acredite que hoje estamos passando pelo “estouro” desta bolha, que culmina no desaquecimento do mercado imobiliário brasileiro.

Com foco neste tema, a Rio Bravo Investimentos entrevistou o presidente da Brasil Brokers, Silvio Almeida.  Além de destacar porque não acredita nesta bolha, o empresário também comenta sobre as mudanças deste mercado nos últimos anos. “Não é um mercado como no passado, quando qualquer empreendimento adquirido era revendido com lucro, mas, ao mesmo tempo, é um mercado de grandes oportunidades”.

Ao falar de 2016, Silvio Almeida analisa: “Não temos motivos para acreditar que o ano que vem será melhor do que este ano, mas esperamos estar mais preparados para, numa retomada do mercado, alcançarmos rentabilidade muito maior em comparação ao período de booming market”. Confira abaixo a entrevista:

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Rio Bravo – Há alguns anos, existia o temor de que, logo após o boom do mercado imobiliário, nós assistiríamos aqui no Brasil um estouro de uma bolha. Agora, em 2015, qual o estado da arte percebido por vocês? Este, agora em 2015, é o pior cenário que vocês já participaram?

Silvio Almeida – A empresa é relativamente nova, ela foi criada em 2007. Então, com certeza, de 2007 para cá esse foi o pior cenário que nós já enfrentamos, mas como nosso modelo de negócio foi resultante da aquisição de diversas imobiliárias, nós temos aqui sócios gestores que tem 30, 40 anos de mercado e também, ao longo dessa experiência vasta no mercado imobiliário, alguns deles comentam que é o momento mais desafiador das últimas décadas no mercado.

Eu acho que não podemos falar em bolha. Muito se ventilou sobre bolha. O que estamos vendo é um ajuste de preço, que acaba se mostrando gradual. Se lembrarmos antes do boom dos IPOs, das incorporadoras, aí em meados de 2005, o mercado imobiliário caminhava próximo à inflação, eventualmente até corrigindo o preço um pouco abaixo da inflação.

O que temos observado de 2014 para cá são poucos casos de queda nominal de preço, mas você tem uma depreciação por conta de um reajuste de preço que acaba sendo inferior ao valor da inflação. Isso varia muito de região para região, mas é um cenário que vemos assistindo desde meados de 2014.

RB – Durante muito tempo, a compra de imóveis era percebida como um investimento, uma garantia para períodos mais turbulentos. Com a queda no mercado de imóveis, aquisições com vistas a fortalecer investimentos são vistas com ressalvas. Como a Brasil Brokers tem notado esse cenário?

SA – De fato, o mercado, até meados de 2013, naquela fase do boom, ele tinha uma presença muito maior de investidores do que ele tem hoje. Alguns desses investidores, posso dizer que alguns deles estavam se aventurando no mercado imobiliário pela primeira vez muito impulsionados por um aumento de preço que durante três anos foi acima de qualquer expectativa.

Eu costumo dizer que dificilmente alguém perde dinheiro investindo no mercado imobiliário, pensando em termos de longo prazo, e esse é um cenário que acaba sendo de oportunidades. Eu acho que se você tiver a chance de comprar um produto correto em uma condição de preço adequada, o mercado nunca esteve tão favorável para o comprador.

Você tem acesso, especialmente nas grandes incorporadoras de capital aberto, que precisam desovar seus estoques, acaba tendo acesso a oportunidades que são certamente que o mercado não vai ver novamente tão cedo quando ele tiver mais saudável.

Eu acho que não é um mercado como no passado, que qualquer coisa que você comprasse você venderia com lucro. É um mercado mais técnico, mas, ao mesmo tempo, é um mercado de grandes oportunidades. Sabendo investir no momento certo de investir no preço correto, tenho certeza que o mercado nunca esteve tão favorável para o comprador. O poder de compra nunca foi tão relevante como é hoje.

RB – Houve algum momento em que esse preço esteve acima do que deveria ser pago? Esse preço teve sobrevalorizado em relação ao mercado imobiliário especificamente?

SA – Sempre tem uma questão de oferta e demanda e elas se regulam, pensando em termos de longo prazo. O que havia era um momento relevante de custos, para começar pela compra do terreno, passando pelos custos da própria construção civil, não só pelo boom no mercado imobiliário, mas também por todos os investimentos em infraestrutura que o país ainda tem vivido, especialmente agora no Rio de Janeiro por conta de Olimpíadas.

Você teve um aumento dos custos, o que resultou em um aumento de preço, e você teve uma valorização bastante relevante em um espaço de tempo muito curto. Mas acredito que oferta e demanda sempre se regulam, por isso que se houvesse um cenário diferente do regulado pela oferta e demanda, hoje estaríamos experimentando uma bolha e por “n” motivos hoje o mercado, se não vê aqueles aumentos de preço do passado, o que certamente é verdade, você não percebe também uma queda acelerada como aconteceu em outros mercados no mundo.

Eu acho que oferta e demanda sempre regularam o preço. Por mais que o preço tenha aumentado muito, não dá para dizer que isso tenha sido artificial. Não tem nenhum motivo para acreditar que isso tenha sido artificial.

RB – Na sua avaliação, o que tem afetado mais o segmento imobiliário: o desemprego crescente ou a alta da inflação? Esses dois vetores acontecem concomitantemente hoje, mas, na sua percepção, o que é mais drástico?

SA – Eu acho que vivemos hoje, e essas palavras não são minhas, muitas pessoas têm usado essa expressão, o que podemos chamar de uma tempestade perfeita. No final do dia, tudo afeta uma palavra chamada confiança. A confiança do consumidor, do cliente, quando ele tem que tomar uma decisão de comprometer uma parte significativa da renda dele por um espaço de tempo muito significativo, não é só inflação e desemprego, mas estamos falando especialmente de disponibilidade de crédito, de taxa de juros, de acreditar em distribuição de renda, em crescimento de PIB.

Quer dizer, todas essas variáveis macroeconômicas, e algumas políticas, afetam muito a confiança que encoraja a tomada de uma decisão que, no Brasil, muitas vezes é uma decisão de vida. Você não compra um imóvel por ano ou a cada três anos. Muitas famílias compram um imóvel para a vida inteira.

Esses clientes têm que estar muito convencidos de que, olhando para frente, você não vai ter problema de desemprego, de taxa de juros, de disponibilidade de crédito, de inflação. São vários fatores, mas que se fossem resumidos em uma palavra seria a confiança do consumidor, e certamente, nesse momento, o mercado passou por um período de urgência na compra. A sensação de que se você comprasse amanhã ia pagar mais caro do que comprando hoje, e hoje a percepção é quase o inverso. De alguma maneira, acho que o mercado equilibrado converge para algum lugar no meio do caminho.

RB – Quais têm sido as estratégias que vocês têm adotado para mitigar o impacto da desaceleração do mercado imobiliário?

SA – Costumamos usar muito uma expressão de que nós não vamos nos preocupar com aquilo que nós não conseguimos controlar. Temos aproveitado esse período para fazer todo nosso trabalho de casa, tem investido muito em sistema, em treinamento, em processo. Temos redesenhados todos os nossos processos operacionais, estamos centralizando uma série de atividades, o que acaba resultando não só em uma redução de custo relevante, mas, principalmente, em um ganho bastante importante de produtividade.

Quando o mercado estava bombando, a empresa estava totalmente orientada para venda, o que estava correto, e agora chegou o momento de olhar para dentro e aproveitar para fazer todo o trabalho de casa. Temos aqui um processo de turn around que já está e in place há mais de um ano e queremos aproveitar para estar com a empresa absolutamente eficiente e estruturada para quando o mercado voltar, termos uma posição muito mais privilegiada para jogar esse jogo.

RB – Em relação aos programas de financiamento que são oferecidos pelo governo, ainda há espaço e perspectiva para que o segmento da população que se enquadra no perfil desses virtuais compradores efetue a aquisição de novos imóveis?

SA – Sem dúvida, o segmento de baixa renda é o segmento que tem sofrido menos. Nós, inclusive, temos tido uma penetração maior nesse tipo de empreendimento. Ainda que toda a conjuntura seja muito desfavorável, esse é um segmento que vem sofrendo muito menos do que o de média e alta renda, e os programas de governo continuam com vigor. Eu acho que esse, de todos os segmentos que nós temos, é o que tem sofrido menos nesse momento de dificuldade.

RB – Em relação às grandes capitais, você acredita, particularmente, que há potencial para o desenvolvimento de novos empreendimentos, no caso de cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte? Há leitura de alguns urbanistas de que a cidade não tem mais para onde expandir. Você acredita que esse cenário ainda pode ser explorado?

SA – Sem dúvida, acho que você não pode generalizar nenhuma cidade. Pegando o exemplo do Rio de Janeiro, a Zona Oeste, essa região de Barra, Recreio, é uma região que tem muito espaço ainda para expandir. É verdade também, em São Paulo, com o novo Plano Diretor, nas regiões um pouco mais periféricas, acho que uma exceção aqui no Rio é a Zona Sul. De fato, na Zona Sul você não tem mais terreno, praticamente. Mas também, em BH, você ainda tem muita área para oportunidade de crescimento.

O que temos visto, na verdade, sob o ponto de vista da incorporadora é também uma seletividade e uma cautela muito grande. Então, temos tido muito poucos lançamentos, uma preocupação muito grande em vender os estoques que já estão prontos, principalmente, mas também os estoques que estão em construção, mas não por uma limitação de espaço para crescimento, mas sim por um ajuste de oferta e demanda. Primeiro, eu acho que não dá para generalizar nenhum mercado, nenhuma cidade, nenhum estado. Tem que falar de regiões, e a gente não têm nenhum motivo para acreditar que não vamos voltar a ter lançamento em São Paulo, no Rio e em BH assim que a regra de oferta e demanda estiver um pouco mais equilibrada.

RB – Produtos diferentes estão sendo pensados para esses perfis específicos de consumidores nessas cidades?

SA – Sem dúvida. Um outro movimento que temos visto muito, e é um movimento que influenciamos com toda a inteligência que aportamos para os nossos clientes incorporadores, mas que nós, no final do dia, não somos nós que tomamos a decisão, são eles. É um movimento na direção de ter unidades mais compactas, menores, para que atinja um tíquete que caiba no bolso do comprador.

Isso não é verdade só no ano de 2015. Desde 2014 o mercado já veio se ajustando desse jeito. É óbvio que tem um limite, isso é finito. Você tem um tamanho mínimo para uma unidade, mas essa foi uma das soluções criativas que o mercado adotou para conseguir ter um tíquete que caiba no bolso do comprador, reduzindo o tamanho da unidade com projetos modernos, projetos criativos, mas, sem dúvida, foi uma das maneiras que o mercado encontrou para se ajustar.

RB – Em contrapartida, existe a perspectiva de que, nas grandes cidades, vai ocorrer um ajuste de preço em relação ao metro quadrado, sobretudo em relação às unidades que já foram construídas. Você acredita que essa é uma leitura correta ou não necessariamente vai acontecer?

SA – Temos visto muitas ofertas agressivas, principalmente de incorporados que têm muito estoque, falando em desconto, alguns se referindo com feirão ou saldão. Particularmente, eu acho que isso machuca o mercado, deprecia um pouco o mercado, mas são, na verdade, ações pontuais. Esses estoques que não foram vendidos não foram vendidos por alguma razão. Algumas vezes é um andar baixo, uma coluna ruim, é um empreendimento que não foi tão bem sucedido.

De fato, o que fica para trás, a tendência é que sejam sempre as piores unidades. Temos visto esses movimentos para gerar caixa. Esses movimentos agressivos de redução de preços no mercado primário. No mercado de lançamentos, novos lançamentos, que são poucos, mas quando são feitos você já não percebe esse movimento, como eu comentei, uma das alavancas que temos percebido é a redução do tamanho da unidade, mas o preço do metro quadrado dos novos lançamentos não tem variado tanto.

Você tem visto sim lançamentos em regiões com metro quadrado um pouco abaixo da média, mas não que haja uma redução, são regiões realmente que têm um perfil diferente. No mercado secundário, no mercado de usados, de imóveis prontos, esse movimento ainda é muito mais lento. Esse ajuste de preço tem se mostrado, e todas as praças que operamos, bem mais lento do que no mercado primário.

Como comentei, acho que esse ajuste vai ser gradual, não vai ser repentino e não vai ser generalizado. Provavelmente, temos um período em que o preço do imóvel não vai acompanhar a inflação na média, havendo exceções caso a caso.

RB – Recentemente, houve uma transição no comando da empresa e você passou para a posição de presidente. Conte como foi esse processo de mudança para você e para a companhia.

SA – Eu me juntei a Brasil Brokers há 3 anos, ocupei a posição de CFO até julho de 2014, quer dizer, por 2 anos e meio. Eu e Plínio concordamos violentamente na esmagadora maioria dos assuntos da agenda. Esse foi um processo absolutamente natural. O primeiro convite que recebido foi do próprio Plínio, antes de ser convidado pelo conselho. Eu acho que é uma gestão de continuidade. O Plínio teve um papel muito importante, principalmente pela liderança, pelo carisma e por ser um dos mais admiráveis sócios, quer dizer, corretor que nós temos.

Foi muito importante que essa liderança do Plínio capitaneasse o processo de mudança que nós iniciamos lá atrás. Meu papel hoje é estar, de maneira obsessiva, perseguindo melhoria operacional, melhoria de processo, ganho de eficiência, que é uma agenda muito parecida com a agenda que o Plínio já tinha.

Hoje, o Plínio está muito mais liberado para continuar fazendo o que ele fazer melhor, que é vender. É o que ele gosta de fazer, o que ama fazer, e essa agenda corporativa fica mais comigo, mas foi muito importante esse período de gestão que a empresa esteve sob a liderança dele para que pavimentasse essa segunda fase, agora sob minha gestão.

RB – Sua vivência junto aos investidores no passado agora como CEO, isso te ajudou para essa posição?

SA – Sem dúvida, sempre ajuda. Eu costumo dizer que essa agenda com os investidores é uma agenda de uma troca muito grande. Estamos sempre aprendendo, as perguntas são sempre muito inteligentes e sempre suscitam reflexões. Pensar é sempre muito bom. Sem dúvida alguma, tendo sido o diretor financeiro e de RI por um ano e meio acelerou muito meu aprendizado do business, da companhia, do histórico e me permitiu também ter acesso à contribuições de pensamentos, de visões, perguntas desafiadoras, que enriqueceram muito esse meu aprendizado.

RB – Quais são as ações que você pretende implementar e desenvolver nos próximos anos? Falando especificamente de 2016, o que você espera para o mercado imobiliário?

SA – Não temos motivo para acreditar que o ano que vem vai ser melhor do que esse ano. Acreditamos que vai estar ainda tão desafiador quanto tem sido em 2015, e o que temos feito é acelerar a nossa agenda transformacional e estruturante. Temos feito investimento pesados em tecnologia e em gente.

Nós somos uma empresa de gente e temos certeza que ao final desse período difícil, e eu acho importante frisar que se é difícil para nós, uma empresa de capital aberto, sem dívida e com caixa, que ainda está em uma posição privilegiada olhando para outros competidores no nosso segmento.

Ao final desse período vamos ter ganho market share, alguns competidores vão ficar pelo caminho, vamos ter feito nosso trabalho de casa e vamos estar muito mais preparados para que, em uma retomada, nosso modelo de negócios, que é de alavancagem operacional, modelo preponderantemente de custo fixo, para que tenhamos um patamar de eficiência que tenhamos uma rentabilidade bem maior do que nós tivemos, inclusive no período de booming market, porque a companhia vai estar muito mais ajustada e eficiente nos seus processos e na sua estrutura.