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SÃO PAULO – As perdas de 35% acumuladas pelas ações da Agra Incorporadora (AGIN3) desde o início do ano já levaram os ativos a um patamar abaixo do preço de estréia na Bovespa. Tantas projeções e fundamentos não justificam o momento adverso, na avaliação do gerente de Relações com Investidores, Fábio Tsubouchi.
Para ele, as ações do setor imobiliário têm sofrido em razão de um sentimento incorreto sobre o aumento de 0,50 ponto percentual na taxa Selic – para 11,75% ao ano. “Nossas vendas não foram freadas com este aumento no juro básico”. Confira os principais trechos da entrevista:
InfoMoney – O Copom optou por elevar a Selic em 0,50 ponto percentual, surpreendendo as projeções da maioria. Até que ponto isso afeta as atividades da Agra?
Fábio Tsubouchi – Era uma expectativa que tínhamos desde o final do ano passado. Existem dois tipos de impacto potencial na nossa indústria: ou com relação ao financiamento para a nossa projeção; e outro com a capacidade de projeção dos nossos clientes finais.
Conversamos com nossos principais bancos, que fazem o financiamento da nossa projeção de construção, e eles disseram: “aumento de 1 ou 2 pontos percentuais na taxa básica de juro não vai alterar nossa estratégia”. Os bancos pensam no longo prazo.
Segundo ponto, o financiamento vem através da caderneta de poupança, que está atrelado à TR (Taxa Referencial), ou seja, não tem tanta influência com relação à taxa de juros básica.
“O Nordeste já é um quarto na nossa diversificação geográfica”
Conversamos com nossos principais bancos, que fazem o financiamento da nossa projeção de construção, e eles disseram: “aumento de 1 ou 2 pontos percentuais na taxa básica de juro não vai alterar nossa estratégia”. Os bancos pensam no longo prazo.
Segundo ponto, o financiamento vem através da caderneta de poupança, que está atrelado à TR (Taxa Referencial), ou seja, não tem tanta influência com relação à taxa de juros básica.
| “O Nordeste já é um quarto na nossa diversificação geográfica” |
Com relação ao cliente final, desde julho de 2007, houve um advento no financiamento. Os prazos ficaram mais longos, de 10, 15 anos passaram para 20, 25 e, em alguns casos, 30 anos de financiamento. A parcela que o mutuário se compromete mensalmente é muito baixa. Aumentar em 0,50 ponto neste momento não muda nada para ele.
IM – Desde as perspectivas de aumento no juro básico, as ações do setor imobiliário vêm sofrendo fortes perdas na Bovespa. Qual sua percepção sobre o desempenho acionário da Agra?
Tsubouchi – O mercado brasileiro tem uma correlação muito grande com o mercado externo. Quando existe uma expectativa de aumento de taxa de juros, o investidor externo fica um pouco receoso para investimentos no Brasil.
Isso porque grande parte das incorporadoras que ingressaram no mercado tinham como discurso a trajetória de redução da taxa de juros no Brasil. E a tendência de curto prazo é aumento ou manutenção da taxa de juros.
No entanto, o investidor externo não faz o discernimento entre cair 8 pontos percentuais de uma vez e depois subir 0,50 ponto percentual. É por isso que as ações do setor imobiliário têm sofrido muito.
Em relação às ações da Agra, a impressão é que chegamos no patamar mínimo, pois estamos pouco abaixo do preço do IPO. É um despropósito, não faz sentido, porque a empresa gera lucros futuros e não está sendo precificada adequadamente.
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IM – Quais são as projeções da Agra para 2008?
Tsubouchi – Para 2008, nossa meta é de R$ 2 bilhões de lançamentos, que vão estar extremamente diversificados, como no Nordeste, que foi nossa grande bandeira no momento da abertura de capital. Temos um banco de terrenos naquela região de mais de 2,6 milhões de m², que vai gerar projetos para os próximos 10, 15 anos.
“Baixa renda deve ocupar 20% dos lançamentos em até três anos”
| “Baixa renda deve ocupar 20% dos lançamentos em até três anos” |
Na nossa diversificação geográfica, o Nordeste já é um quarto; São Paulo capital é outro um quarto; Rio de Janeiro, Minas Gerais e região Norte, um quarto; e outro um quarto é a região metropolitana de São Paulo mais interior.
É importante ressaltar que durante os últimos 12 meses nós melhoramos muito nossa margem operacional. No início de 2007, ela era de 31,4% e fechou o ano a 39,7%. Ou seja, estamos conseguindo deixar nossos clientes finais encantados, satisfazendo nossos investidores.
IM – Qual a fatia que o cliente de baixa renda ocupa no faturamento da empresa?
Tsubouchi – Para este ano, a previsão é que essa categoria responda por volta de 9% a 10% dos nossos lançamentos. Baixa renda são empreendimentos entre R$ 100 mil e R$ 120 mil. A intenção é que esse percentual chegue a, aproximadamente, 20% nos próximos dois, três anos.
IM – Analistas vêm alertando investidores a estarem atentos ao nível de capitalização das empresas do ramo imobiliário. Como a Agra está posicionada nesse contexto?
Tsubouchi – A Agra tem uma posição muito confortável. Fechamos 2007 com uma posição de caixa de R$ 463 milhões. Neste ano, nossas projeções são de consumir R$ 300 milhões, de forma bem conservadora. No final deste ano, devem sobrar ainda cerca de R$ 160 milhões.
Assim, não precisamos voltar ao mercado, através de dívida ou uma emissão adicional, que é a principal preocupação do mercado. Vamos ter alguma necessidade em junho de 2009, diferentemente de grande parte do mercado.
IM – Na sua opinião, o processo de consolidação do setor imobiliário é iminente ou ainda deve demorar um pouco mais?
Tsubouchi – O mercado espera que isso ocorra rapidamente devido à quantidade de companhias de capital aberto. Mas, na prática, acredito que isso não deve ocorrer tão rápido. Acho que deve demorar um pouco, devendo estar concentrado em companhias que não têm uma posição de caixa muito forte.
“Acho que o processo de consolidação deve demorar um pouco”
IM – Analistas vêm alertando investidores a estarem atentos ao nível de capitalização das empresas do ramo imobiliário. Como a Agra está posicionada nesse contexto?
Tsubouchi – A Agra tem uma posição muito confortável. Fechamos 2007 com uma posição de caixa de R$ 463 milhões. Neste ano, nossas projeções são de consumir R$ 300 milhões, de forma bem conservadora. No final deste ano, devem sobrar ainda cerca de R$ 160 milhões.
Assim, não precisamos voltar ao mercado, através de dívida ou uma emissão adicional, que é a principal preocupação do mercado. Vamos ter alguma necessidade em junho de 2009, diferentemente de grande parte do mercado.
IM – Na sua opinião, o processo de consolidação do setor imobiliário é iminente ou ainda deve demorar um pouco mais?
Tsubouchi – O mercado espera que isso ocorra rapidamente devido à quantidade de companhias de capital aberto. Mas, na prática, acredito que isso não deve ocorrer tão rápido. Acho que deve demorar um pouco, devendo estar concentrado em companhias que não têm uma posição de caixa muito forte.
“Acho que o processo de consolidação deve demorar um pouco”
Assim, não precisamos voltar ao mercado, através de dívida ou uma emissão adicional, que é a principal preocupação do mercado. Vamos ter alguma necessidade em junho de 2009, diferentemente de grande parte do mercado.
IM – Na sua opinião, o processo de consolidação do setor imobiliário é iminente ou ainda deve demorar um pouco mais?
Tsubouchi – O mercado espera que isso ocorra rapidamente devido à quantidade de companhias de capital aberto. Mas, na prática, acredito que isso não deve ocorrer tão rápido. Acho que deve demorar um pouco, devendo estar concentrado em companhias que não têm uma posição de caixa muito forte.
“Acho que o processo de consolidação deve demorar um pouco”
| “Acho que o processo de consolidação deve demorar um pouco” |
Devemos ter provavelmente processos de fusões e aquisições entre companhias de capital fechado. Companhias que estavam relativamente prontas para ir à bolsa, mas que o mercado fechou as portas. Elas têm anseio de crescimento e podem ser alvos de aquisição.
A Agra tem interesse de ser comprador, com certeza. Um dos pilares da companhia é a gestão financeira. Temos uma cultura corporativa forte e um grupo super jovem de executivos. Acredito que isso cria valor e, por isso, ocuparíamos a ponta compradora do processo.
