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As ações da SYN (SYNE3) tiveram euforia no fim da sessão da última terça-feira (27). O movimento veio em meio à notícia de que a proprietária e operadora de edifícios corporativos, shoppings centers e galpões logísticos assinou um memorando de entendimentos com o FII XP Malls (XPML11) para que o fundo imobiliário compre participação em seis shoppings da empresa. Pelas frações, o fundo desembolsará R$ 1,850 bilhão. Na véspera, SYN3 saltou 70,78%, a R$ 8,01, com os papéis ganhando força a partir das 17h (horário de Brasília) da véspera.
A transação inclui os seguintes empreendimentos:
51% do Grand Plaza Shopping – Santo André/SP
32% do Shopping Cidade São Paulo – São Paulo/SP
52,5% do Tietê Plaza Shopping – São Paulo/SP
70% do Shopping Metropolitano Barra – Rio de Janeiro/RJ
85% do Shopping Cerrado – Goiânia/GO
23% do Shopping D – São Paulo/SP
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O Itaú BBA fez uma análise sobre o negócio apontando que, se confirmado, vê um acréscimo de valor significativo, dado o descompasso entre os “cap rate” (taxa de capitalização, ou quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido) gerados pelas transações no mercado privado com aqueles implícitos no preço da ação.
O BBA destacou que a SYN passou de um valor de mercado de R$ 720 milhões para R$ 1,22 bilhão na véspera. Já nesta quarta, SYNE3 tinha queda de 4,99%, a R$ 7,61, às 10h39 (horário de Brasília); segundo a Genial, boa parte da alta já tinha sido precificada na terça.
O Itaú BBA vê um acréscimo significativo de valor para a empresa, dado que a venda implica em um prêmio em relação aos valores que a empresa está atualmente negociando e que o preço pago pelos seis ativos representa 150% do valor de mercado total do SYN, com base nos preços de fechamento de 27 de fevereiro (bruto de impostos).
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A SYN irá manter seu portfólio, que inclui Área Bruta Locável (ABL) de 39.720 m² em escritórios e 22.170 m² em shoppings – o que provavelmente renderá um NOI, ou Receita Operacional Líquida, de cerca de R$ 80 milhões.
O banco vê a aprovação e a conclusão do negócio como prováveis e, em termos de alocação de capital, acredita que a SYN poderia utilizar o recursos para pagamento antecipado de dívidas e/ou distribuição extraordinária de dividendos. No longo prazo, poderia haver novas aquisições minoritárias, através da parceria da empresa com o CPPIB e SPX, por exemplo. O BBA tem, no momento, recomendação marketperform (desempenho em linha com a média do mercado, equivalente à neutra) para SYNE3.
