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"Rito perverso" em fundos imobiliários gerou bolha especulativa, diz estudo

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., coordenador do núcleo de real estate da POLI/USP, é convidado do programa Fundos Imobiliários  

SÃO PAULO – Com a derrubada das taxas de juros, o interesse na profissionalização da gestão imobiliária e a maior informação na área, investimentos em fundos imobiliários começam a sair da fase infantil no Brasil, defendeu a carta mais recente do Núcleo de Real Estate da Faculdade Politécnica da Universidade de São Paulo (POLI-USP). O problema é que a precificação destes ativos, segundo os estudiosos, ainda não corresponde à realidade do investimento.

Para falar sobre essa anomalia, o programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV recebe nesta quarta-feira (5) o Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., coordenador do núcleo de real estate do grupo de estudos responsável pela análise. O programa foi apresentado pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes.

De acordo com os pesquisadores, a lógica do cap-rate e a precificação através da “taxa de renda paga pelas cotas” com patamar da taxa referencial de juros não é ideal para os fundos imobiliários e gerou um "rito perverso" no mercado. “Essa lógica carrega a premissa de que o investidor típico de FII gira agressivamente o seu portfólio”, diz a carta da POLI, refutando que este seja o perfil principal a se levar em conta.

Pela sua característica imobiliária, o ciclo deste investimento é “conservador que busca retenção longa, logo fundamentada por sustentação de valor (segurança) e relativa harmonia de renda”.

Bolha já se esvaziando

A tese do estudo da Poli é de que esta precificação equivocada foi culpada pela indução de uma bolha especulativa no preço das cotas e criar uma falsa ideia de insegurança em torno dos FII.

Ele comprova com gráficos que houve uma bolha do IFIX iniciada em dezembro de 2016. Desde janeiro de 2014 até este julho, a curva do IFIX, que mostra a evolução na Bovespa sobe, enquanto a dos aluguéis AA e AAA cai nitidamente. Essa desconexão é o que configura a bolha. “É uma não-correlação de coisas que deveriam ser correlacionadas”, comenta, e explica: “bolha é valor sem lastro. Se você avalia o imóvel em R$ 100 e paga R$ 130, esse excesso é preço de ansiedade, e não fundamentado”, diz o professor.

“A ‘insegurança’ foi e é provocada pela tentativa de especular sobre ativos imobiliários, justamente na contramão do movimento dos aluguéis – evidente contradição”, diz o documento.

E isso não é inofensivo. Para os especialistas, a questão é um “rito perverso” que faz com que o investidor compre cotas por valores acima da capacidade de geração de renda adequada pelo fundo e necessite de ciclos muito longos para repor o “Excesso de valuation”.

“Teve muita mídia criticando Fundo Imobiliário, mas na realidade quando tem bolha, ela tem que esvaziar. Essa desvalorização é o esvaziamento”, diz o professor, que acredita ainda restar desvalorização necessária para trazer novamente a compatibilidade entre o preço e o valor fundamentado no ativo real.

A projeção da Politécnica é que, a partir de 2018, haverá valorização de aluguéis descontando inflação. Para os fundos imobiliários, os momentos de aproveitar essa valorização são apenas a cada 3 anos, período referente à renovação da maioria dos contratos firmados pelos inquilinos e proprietários dos imóveis pertencentes aos fundos. Para investir agora, portanto, é importante observar os contratos para saber quais serão os momentos de crescimento e não investir no escuro, esperando uma renda que demorará para valorizar.

Confira o programa completo no player acima.

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