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Fundos imobiliários pós-tempestade perfeita: mercado de escritórios traz oportunidade em SP

Diretor de transações imobiliárias da Newmark é convidado do programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira

SÃO PAULO – Com a esperada retomada do mercado de trabalho e consequente recuperação da área de escritórios dentro do mercado imobiliário, o investidor brasileiro pode estar diante de novas oportunidades em fundos imobiliários atrelados a prédios de escritórios.

Para falar sobre o tema, o programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV recebe nesta sexta-feira (17) o diretor de transações da Newmark, Eduardo Cardinalli. Ele está no mercado corporativo desde 2010, mas começou a trabalhar com imóveis em 2004. Sua maior especialidade está nos ativos de classe A. 

"O mercado está melhorando, a gente sente uma melhora já, uma pressão", opina Eduardo. "As regiões mais prime já estão praticamente em uma vacância estabilizada: no mercado em geral estamos em 23% de vacância, nessas regiões estamos em 17%", compara. Isso já demonstra uma superação do momento de crise e a entrada em uma nova fase do ciclo do mercado. 

Ele lembra que, entre 2012 e 2016, houve um ciclo de "tempestade perfeita", quando crise econômica e grande quantidade de entregas imobiliárias criou o momento de "super oferta" que estamos superando. Neste ano, São Paulo terá uma entrega ainda alta, em 400 mil metros quadrados.

Para os próximos dois anos, porém, a entrega deve baixar, bem como a taxa de vacância. "Em 19 e 20, temos pouco prédio a ser entregue, principalmente AAA. Já começa a voltar o mercado em 2021", diz. "A gente vai ter uma janela de baixa de entrega". 

O especialista também destaca a característica "pulverizada" da cidade: há várias regiões "prime",que abrigam prédios AAA na cidade de São Paulo, desde Chucri Zaidan e Berrini, as duas maiores, até Avenida Paulista, passando por corredores como Avenida Faria Lima Juscelino Kubitschek, Pinheiros e Vila Olímpia, por exemplo. Nestas áreas, ele demonstra que a absorção sempre foi positiva: a demanda não caiu de maneira relevante nem mesmo no pior momento da crise. 

Para definir se um prédio é A, AA ou AAA, a empresa utiliza uma matriz de 10 qualidades, que passam por vagas na garagem, elevador, idade, ar-condicionado, certificações, entre outros. O padrão mais alto possui todos os 10 atributos e, muitas vezes, um prédio classificado como AAA em sua construção pode descer de categoria com a construção de edifícios mais modernos. 

Falando especificamente em fundos imobiliários, o especialista mostra 502 mil metros quadrados fazem parte dos ativos listados em FIIs. Mesmo com este grande universo, apenas 6,3% dos prédios comerciais de alto padrão (classe A e B) fazem parte dos fundos. Disso, 30% estão na Berrini. Ou seja: há muita oportunidade em diversas regiões de São Paulo para explorar bons imóveis dentro dos fundos de investimentos atrelados a imóveis. 

Em termos de vacância, a pesquisa do especialista descobriu que a vacância é menor entre os imóveis que estão em FIIs do que no geral. São 19,3% vagos, ante os 23% do mercado em geral. 

Apresentado pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, o programa é semanal e vai ao ar a partir das 15h40. Confira no player acima.

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