Vende-se uma ilha: quais as condições e como funciona esse tipo de transação no país?

Uma publicação recente no Instagram que anuncia a venda de uma ilha na represa que divide os municípios de Tupaciguara (MG) e Itumbiara (GO) chamou a atenção. Até o momento, a publicação no perfil do corretor de imóveis Welerson Antunes já contava com 23,9 mil compartilhamentos, 10 mil curtidas e 892 comentários.

O post no formato reels conta com imagens aéreas do terreno rodeado por água e informa, ainda, que a ilha anunciada por R$ 10 milhões possui 220 mil metros quadrados e está com a “documentação em dia, escritura e registro”.

Nos comentários, muitos usuários brincam fazendo “ofertas” pela compra: “aceita uma van, R$ 150 de entrada e parcelas suaves de R$ 300?”, diz um; outro pergunta se “pode construir um hotel nela?”; enquanto alguns questionam se ilhas podem ser comercializadas no país.

Como funciona a venda de ilhas no Brasil?

De acordo com Viviane Chu Porcel, especialista em direito imobiliário e sócia do Maluf Geraigire Advogados, “transações imobiliárias que envolvam ilhas são perfeitamente possíveis e legalizadas no Brasil”.

A advogada explica que há diferenças, contudo, se a transação envolver uma ilha marítima ou pluvial. No caso das ilhas pluviais, como a anunciada no post, elas são propriedades imobiliárias que podem ser objeto de compra e venda como qualquer outro bem imóvel.

Isso porque, continua Viviane, o imóvel que está sendo divulgado, especificamente, é parte remanescente de uma fazenda que foi desapropriada para criação da represa de Itumbiara, e, segundo o corretor responsável, possui matrícula individualizada, “o que permite sua livre alienação”.

“A única ressalva é que na aquisição desse tipo de imóvel, além de avaliar toda a documentação comum a qualquer compra e venda (como matrícula, certidões negativas de débitos e distribuidores forenses em nome dos vendedores), o adquirente deve se inteirar de todas as restrições de uso da área, em especial àquelas relacionadas à proteção ambiental”, observa a especialista.

Já no caso das ilhas marítimas, a situação é mais complexa. “Apesar de serem possíveis de serem transacionadas, as ilhas marítimas para uso privado, no Brasil, ficam em terrenos de propriedade da União e não podem ser vendidas como um imóvel qualquer, cabendo à União ceder o direito ao uso da área, por meio cessão onerosa ou concorrência pública, conforme o caso”, aponta Viviane.

São considerados terrenos da Marinha e, portanto, da União, aqueles “situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés” e “os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés”, conforme define a Lei dos Bens Imóveis da União (Decreto-lei nº 9.760/1946). A mesma lei sinaliza ainda que “os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.

Segundo o advogado Rodrigo Karpat, também especialista em direito imobiliário e sócio da Karpat Advocacia, nos casos em que o proprietário é antigo, passa a ter o domínio da área, mas esta não deixa de ser da Marinha, ou seja, ocorre o aforamento. “Ele passa a ter uma propriedade, como se fosse um título diferenciado. Ele tem propriedade, pode dispor, vender e repassar, mas requer uma autorização, uma outorga diferenciada para construir. Caso tenha esse aforamento, precisa passar por um procedimento para possibilitar lotear a área”, exemplifica Karpat.

Os advogados alertam que é importante sempre ter um profissional qualificado acompanhando as negociações, para deixar claro para o comprador o que ele está adquirindo, evitando, assim, a criação de falsas expectativas, além de esclarecer quais são as restrições de uso do local e eventuais passivos ambientais.