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Portabilidade de financiamento imobiliário: como funciona e quando compensa

Nada impede que os bancos ofereçam portabilidade financiamentos antigos (atrelados à TR) migrando para o novo formato, com juro fixo menor

SÃO PAULO – As taxas de juros de financiamento imobiliário atreladas à TR (taxa referencial) estão perto das mínimas históricas. Adicionalmente, a Caixa Econômica Federal acaba de anunciar uma modalidade de financiamento cujo juro mínimo é consideravelmente menor (a partir de 2,95% ao ano mais IPCA). Chegou a hora de considerar a portabilidade daquele financiamento antigo com juro acima de 10% ao ano?

Alguns compradores já perceberam que pode fazer sentido mudar o financiamento para aproveitar as novas taxas de juros. Em 2018, o número de pedidos de portabilidade saltou 453,8% na comparação com o ano anterior, para 5,5 mil solicitações. No primeiro semestre deste ano, já foram 3,5 mil.

Para o professor Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de gestão financeira da FGV, a portabilidade pode ser uma alternativa interessante em qualquer forma de financiamento, desde que haja certeza de que o valor total pago ao final do prazo vai ser menor.

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Como qualquer portabilidade de dívida ou financiamento, a modalidade que contempla o mercado imobiliário implica que o novo banco quite a dívida do tomador perante o banco inicial e ofereça outras condições para financiar o que resta.

Importante notar que, em geral, o banco novo cobra uma taxa de cerca de R$ 3.100 para avaliar o imóvel e todos os custos de documentação para averbação fiduciária também ficam por conta do cliente. Esses custos, além do custo efetivo total (CET) do financiamento, devem ser colocados na ponta do lápis.

Tendo todos esses fatores em vista, Walter Franco, professor de economia do Ibmec SP, estima que só seria efetivamente vantajoso optar pela portabilidade agora em casos em que o financiamento foi fechado “lá atrás”, a juros próximos de 10% ao ano. “Se não, pelo custo embutido e pela burocracia, melhor não partir para essa agora”, diz.

“Nominalmente, a taxa pode ser mais baixa, mas é preciso ver uma tabela com o cálculo preciso de qual será o custo final daquele novo financiamento”, complementa Teixeira, da FGV.

Mudar de TR para IPCA

Na visão de Teixeira, nada impede que a Caixa (ou outro banco, no futuro) ofereça portabilidade de um financiamento padrão, atrelado à TR, para o formato novo, indexado pela inflação. “O banco está pensando em atrair clientes. Pensando assim, faz sentido oferecer essa possibilidade, se for a vontade do cliente”, opina.

Mas essa troca deve ser feita com ainda mais cautela já que, além de uma nova taxa, o comprador estará assumindo um novo risco – o da inflação.

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“Aqueles que não conviveram com inflação mais elevada terão uma tendência muito maior a aceitar essa modalidade de financiamento”, aposta o professor da FGV. “É uma decisão muito pessoal”.

Como não há perspectiva de descontrole da inflação no futuro próximo, Teixeira acredita que contratar o juro atrelado ao IPCA faz sentido em casos onde o comprador tem perspectiva de quitar o imóvel em pouco tempo. Caso contrário, é essencial compreender que a variação da inflação pode impactar – e muito – no custo total do imóvel (leia mais aqui ou assista o vídeo abaixo):

Como portar

O caminho para portar financiamento imobiliário é o mesmo de outros serviços de portabilidade. O cliente que tem financiamento em um banco entra em contato com uma nova instituição para apresentar sua dívida e, potencialmente, obter uma nova proposta, com juros mais vantajosos.

Feito um acordo, o novo banco contata o anterior, que pode oferecer ao cliente uma contraproposta ou repassar os dados do contrato à nova empresa. Como o relacionamento de um financiamento imobiliário é longo, os grandes bancos tendem a ter interesse em manter esse cliente – logo, a contraproposta é muito comum.

Para conseguir portar, o cliente precisa estar adimplente e o imóvel, pronto. As regras não valem para projetos ainda na planta.

Cada banco tem um funcionamento diferente para portabilidade imobiliária. No BB, por exemplo, é possível simular condições via app ou autoatendimento, mas é preciso aprovação de crédito e abertura de conta corrente. No Bradesco, há análise caso a caso. Já Caixa e Santander requerem que o cliente vá até uma agência para cotar as condições disponíveis. Por fim, o Itaú ainda está em fase de testes para oferecer a portabilidade para todos os clientes.

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