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SÃO PAULO – Apesar da volta da Caixa ao mercado de financiamento imobiliário para a classe média desde o início de 2002, as condições das novas linhas ainda dificultam o acesso ao financiamento por boa parte da população. Diante disto, não é de se surpreender que, cada vez mais, surjam novas alternativas para que o brasileiro realize o sonho da casa própria. No entanto, é preciso tomar cuidado antes de optar por uma destas alternativas, que apesar do atrativo de não cobrarem juros, requerem outros cuidados por parte do consumidor.
Quando ser sócio não é bom negócio
Sociedade por conta de participação. O nome impressiona, mas trata-se nada mais, nada menos, de uma estrutura bastante semelhante à do consórcio, com a diferença que, por serem estruturados como na forma de sociedade, acabam não sendo regulados pelo Banco Central. E é exatamente isto que deve ser visto com muita atenção, pois sem a proteção do BC como órgão regulador o consumidor acaba ficando mais exposto a práticas abusivas.
Na prática, a sociedade por contas funciona como uma sociedade, onde os interessados assinam um contrato, tornando-se sócios da empresa. Por sua vez, a empresa é responsável pela captação de recursos, que garantiriam a compra da cada para os sócios. O gerente da Unibens, empresa que atua neste mercado há um ano, lembra que, ao contrário dos consórcios, não se trata de um financiamento e, daí, o porque não se submete ao Banco Central.
Como nos consórcios, é cobrada uma taxa de adesão de 5% e outra de administração de 15%, que é diluída durante a duração do contrato, enquanto a correção das prestações é feita com base no IGP-M. Ao contrário dos consórcios, que são estruturados como financiamento e, portanto, regulados pelo BC e sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), nestas sociedades o consumidor só está amparado pela Lei Comercial. A idéia de estruturar a empresa desta forma é exatamente uma tentativa de retirar o vínculo de consumo da relação.
Por último, vale lembrar que o prazo de liberação dos recursos para a compra da sua casa própria é de no mínimo seis meses e no máximo um ano, mas juridicamente pode ser feita somente no prazo de término do contrato, que varia entre 60 e 150 meses (entre 5 e 12 anos e meio). De acordo com o gerente da Unibens, apesar da possibilidade de se atrasar a liberação dos recursos, eles são liberados dentro do prazo de um ano para todos os consumidores que pagam em dia suas prestações.
Capitalização, a única vantagem são os sorteios
Outra modalidade que está sendo bastante divulgada recentemente é a emissão de títulos de capitalização imobiliária. Na prática, eles funcionam exatamente da mesma forma que os títulos de capitalização para outros tipos de bens, e, por isto mesmo, não são a melhor opção para quem está pensando em comprar um imóvel.
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O único atrativo dos novos produtos é a possibilidade de se participar de um sorteio mensal. As chances do sorteio são as mesmas da loteria, poucas, mas em caso de sorteio você consegue receber o dinheiro antes do final do contrato. Os contratos em geral duram entre 84 e 172 meses (entre 7 e 14 anos). As prestações são corrigidas pela variação da TR (taxa referencial) e, a cada 12 meses, pelo IGP-M.
Nestes produtos é possível definir que valor você pretende sacar no final do contrato, ou seja, você determina hoje o quanto pretende receber daqui a pelo menos sete anos! Saques antecipados são desencorajados através de descontos regressivos sobre o valor já aplicado. Isto significa que, se você acabar desistindo, acabará perdendo parte do dinheiro que aplicou, pois poderá sacar apenas parte do total.
Reclamações aumentam
Nos últimos anos as reclamações contra os títulos de capitalização têm aumentado. De acordo com informações do Procon, o número de consultas passou de 335 em 1999 para 1.688 em 2001. O problema é que, enquanto em 1999 o percentual de reclamações sobre consultas era de 17,9%, no final de 2001 ele era de 30%.
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Em 2001, as principais reclamações por parte dos consumidores contra as empresas que vendiam títulos de capitalização eram: clareza do contrato (45%), venda enganosa (22,8%) e não pagamento do resgate (10,6%). Estes dados dão uma idéia do porque a opção de compra da casa própria através destas novas modalidades pode ser mais arriscada do que você imagina.
Investir é melhor opção
Se você está pensando em comprar sua casa e não tem pressa, isto é, está disposto a esperar o sorteio dos títulos de capitalização ou das sociedades por contas, então porque não simplesmente investir, para atingir este objetivo? Como as chances de você sorteado não são grandes, o mais provável é que você tenha que esperar até o final do contrato para ser contemplado.
Neste caso, investir o dinheiro das prestações é a melhor alternativa, pois mesmo depois de descontar taxas e impostos, o retorno do seu investimento é mais alto do que o reajuste das suas prestações. Portanto, basta disciplina para que você consiga acumular a mesma quantia em menos tempo, realizando seu sonho antes mesmo do que imaginava.
