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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado em contrato de compra e venda de imóvel a partir de alienação fiduciária, modalidade em que o comprador dá o próprio imóvel como garantia de pagamento do financiamento.
No julgamento realizado na quarta-feira (26), na 2ª Seção da Corte, os ministros também decidiram, por unanimidade, que o comprador inadimplente não pode reaver qualquer valor já pago antes de perder o bem.
Na alienação fiduciária, caso as parcelas do financiamento não sejam quitadas, a instituição financeira pode, por direito, se apropriar do imóvel e levá-lo a leilão.
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Segundo Marco Buzzi, relator do julgamento, não há necessidade de uso do Código de Defesa do Consumidor porque já existe legislação específica sobre a questão.
Caso original
O caso que motivou o julgamento foi originado a partir da operação de compra de um apartamento localizado em São Bernardo do Campo, cidade da região metropolitana de São Paulo.
O imóvel foi adquirido por meio de alienação fiduciária. Os compradores, segundo informações contidas na escritura pública, ingressaram posteriormente na Justiça para reaver a quantia paga após terem o imóvel tomado pela construtora por atrasos no pagamento das parcelas do financiamento.
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Segundo consta nos autos, os compradores pagaram metade do valor financiado, cerca de R$ 129 mil. O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a construtora deveria devolver 90% do total pago.
A decisão na Corte paulista se amparou no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que estipula que nos contratos de compra e venda em prestações, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas.
Nos autos, a construtora alegou que o CDC não deveria ser aplicado ao caso e recorreu ao STJ, que concordou com a defesa da empresa e estabeleceu a seguinte tese:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
A tese do STJ foi estabelecida em caráter repetitivo. Isso significa que ela poderá ser replicada por tribunais estaduais em processos com a mesma questão jurídica.
