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Provavelmente você já ouviu por aí aquele velho ditado: onde há um problema, há também uma oportunidade e, por consequência, uma solução. É o clichê preferido das rodas de networking, mas que, na prática, separa quem paralisa diante da crise de quem lucra com ela.
O artigo de hoje da Terapia de Ideias vai trazer a história de uma startup do mercado imobiliário que levou esse ditado muito a sério.
Mas antes, um breve contexto.
O problema
Atualmente, com a taxa Selic rondando a indigesta casa dos 14,75% ao ano, o dinheiro no Brasil está caro. Quando os juros sobem dessa forma, a primeira torneira a secar é a do crédito – e o mercado imobiliário, que vive de alavancagem e financiamentos de longo prazo para viabilizar suas operações, é quem mais sente a pressão na veia.
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Diante do encarecimento do capital e também do esvaziamento das cadernetas de poupança (historicamente, a principal fonte de subsídio do setor habitacional), os bancos tradicionais começaram a segurar recursos para novos empreendimentos. Na prática, o pouco dinheiro que sobra é direcionado apenas para as operações ultrasseguras, dominadas pelas gigantes do setor.
Todo esse movimento gerou uma paralisia assimétrica. As pequenas e médias incorporadoras, especialmente aquelas com projetos localizados fora do badalado “eixo Faria Lima”, encontram portas fechadas.
Resultado: muitos empreendimentos promissores e com demanda comprovada simplesmente não conseguem subsídio para saírem do papel. O mercado encolhe não por falta de compradores, mas por um gargalo no acesso ao capital, criando uma espécie de cemitério de projetos que esbarram na planilha conservadora das instituições de crédito.
A oportunidade
Para entender como esse terreno árido se transformou em um celeiro de inovação, precisamos conhecer Murilo Marchesini. O mercado imobiliário não é apenas a sua profissão; é um legado que atravessa três gerações de sua família. Essa paixão por tijolos e concreto começou com a trajetória de seu avô, moldou a carreira de seu pai e, inevitavelmente, forjou sua própria visão de negócios.
Seguindo o legado familiar, em 2016, Murilo fundou a Verticale S/A, uma incorporadora focada em edifícios residenciais e comerciais com uma tese muito clara: atuar em cinco municípios da borda norte da Grande São Paulo. Uma região que, somada, ostenta um PIB de respeitáveis R$ 30 bilhões.
Um dos grandes focos da Verticale passou a ser o desenvolvimento de edifícios de alto padrão em Cajamar, cidade sede da maior concentração de galpões logísticos do país. Surfando na esteira do boom do comércio eletrônico, o negócio cresceu exponencialmente, alcançando R$ 300 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas, o principal indicador utilizado para medir o tamanho de uma empresa na construção civil). Com esse montante, a incorporadora virou um dos principais players da região e de municípios adjacentes.
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A expansão ganhou ainda mais tração a partir de 2021, quando a Verticale firmou uma joint venture com um grupo regional. A operação captou R$ 20 milhões, garantindo a liquidez necessária para o maior ciclo de crescimento da companhia. De lá para cá, no entanto, o roteiro de sucesso encontrou sérios percalços.
A pandemia bagunçou o apetite de compra. A inflação disparou, as cadeias logísticas globais quebraram e os custos de material de construção foram para as alturas. De repente, o planejamento agressivo de expansão da Verticale corria o risco de desmoronar por falta de crédito no mercado tradicional.
A solução
Foi exatamente dessa necessidade vital de oxigenar o caixa da própria empresa que nasceu a Finamob. A mudança brusca na fonte de recursos para a habitação forçou Murilo a alterar completamente o seu modelo de atuação.
Há pelo menos uma década, ele já nutria um interesse genuíno pelo mercado de capitais como uma via alternativa de financiamento imobiliário – tendo, inclusive, concluído uma pós-graduação sobre o tema no Brasil em 2015.
Munido desse conhecimento técnico sobre LCIs, CRIs e outras siglas do mercado financeiro, ele decidiu não esperar a tempestade passar. Montou uma lista criteriosa de gestoras sediadas na Faria Lima e foi bater à porta de cada uma delas, com o único objetivo de garantir os recursos que a Verticale precisava para não paralisar suas obras.
A persistência e o modelo de negócio sólido se transformaram em números expressivos: foram cinco captações que, juntas, injetaram R$100 milhões para viabilizar o futuro da construtora.
O mercado, como era de se esperar, não ignorou a movimentação. Conhecidos que estavam à frente de outras construtoras e sofriam com o mesmo aperto de crédito ficaram de olho no feito improvável de Marchesini. Aquilo que era inicialmente um movimento de sobrevivência para a própria empresa revelou-se um modelo de negócios escalável para todo o setor.
Ao criar um mecanismo que conecta o apetite da Faria Lima à necessidade das construtoras regionais em busca de crédito. Em 2024, a Finamob consolidou-se como uma engrenagem vital para o ecossistema.
Na prática, a “proptech” estrutura operações de crédito por meio de fundos de investimento (FIDC, FII e butiques de Wealth) e repassa os recursos para financiar as obras de seus clientes, ganhando um percentual do valor captado.
Mas, o envolvimento com o negócio de quem está na ponta é tão profundo que, em alguns casos específicos, a startup vai além do papel de credora e entra como advisor, atuando como membro do conselheiro dos incorporadores, trazendo mais gestão e governança.
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Em apenas um ano, entre 2024 e 2025, o volume de crédito estruturado via FIDCs pela operação saltou de R$88 milhões para R$285 milhões – um salto expressivo de 224%.
A nova meta não é menos agressiva: a expectativa para 2026 é atingir a marca de R$500 milhões em crédito originado, pavimentando de vez a ponte definitiva entre os grandes fundos de investimento e as incorporadoras regionais do país.
Conclusão
No fim das contas, a trajetória da Finamob nos convida a uma reflexão prática e direta. Diante de um gargalo macroeconômico severo, a saída mais fácil teria sido recuar, culpar a alta da Selic e justificar a estagnação. No entanto, o instinto de resolução transformou o que era intransponível até então em uma nova avenida de oportunidades.
Trazendo isso para a nossa Terapia de Ideias de hoje: e você? Tem encarado os entraves do seu setor e as mudanças do mercado apenas como problemas insuperáveis, ou está usando o atrito para desenhar, construir e financiar as novas soluções que todos à sua volta estão precisando?
