Critérios básicos para selecionar os seus fundos imobiliários

Descubra as características que os iniciantes devem buscar nos fundos imobiliários

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(Getty Images)

Dar os primeiros passos nos investimentos é sempre uma tarefa um pouco complicada, já que o iniciante ainda não tem prática e está começando a aprender como analisar um fundo e como montar a sua própria carteira.

Inclusive, infelizmente, esse é um momento em que muitos desistem por acharem que não terão capacidade de fazer tudo isso sozinho.

No artigo de hoje, vamos mostrar como superar essa barreira.

Montamos uma lista de características para ajudar o investidor iniciante a estudar os seus primeiros fundos imobiliários. A ideia aqui é filtrar os riscos mais óbvios.

Depois, conforme o investidor aprender mais sobre análise e ganhar mais confiança para investir, ele poderá estudar outros tipos de ativos que podem ter riscos que um iniciante não saberia administrar.

Portanto, considere a lista abaixo como um ponto de partida e não um checklist definitivo para escolher fundos imobiliários.

Liquidez

A liquidez determina o quanto fácil ou difícil é negociar as cotas de um fundo imobiliário. Essa é a capacidade com que você consegue transformar seu dinheiro em cotas e vice-versa. Em outras palavras, ela indica quantos reais são negociados por dia em um determinado FII.

Fundos imobiliários com baixa liquidez podem sofrer oscilações maiores em suas cotações, podem ter dificuldade em crescer seu patrimônio e, caso um grande problema aconteça e precise vender sua participação, você pode encontrar dificuldades para se desfazer de suas cotas.

Sendo assim, é interessante que o iniciante foque em FIIs mais líquidos, por exemplo, com uma liquidez média diária acima de R$ 1 milhão, por exemplo.

Multiativos e Multi-inquilinos

Uma das vantagens dos fundos imobiliários sobre o investimento direto em imóveis é justamente a capacidade de diversificação, já que quando você está exposto a um único inquilino e ele decide sair, você sofre um grande impacto na sua renda.

Por esse motivo, busque FIIs que possuam vários imóveis (multiativos) e vários inquilinos (multi-inquilinos), para que, caso algum tenha problemas, ele não cause um impacto relevante na sua renda e que você não tenha riscos direcionais ao ponto de tirar o seu sono ao longo de sua jornada de investimentos.

Histórico

Busque fundos imobiliários que já possuam alguns anos (acima de três, por exemplo) de operação. Isso ajudará a estudar a estratégia e crescimento do FII com mais facilidade. Você terá uma noção melhor do nível de rendimentos recorrentes e o quanto estável é o portfólio dele.

Em contrapartida, os FIIs com pouco histórico acabam sendo mais instáveis, já que qualquer mudança tende a ter um grande impacto no patrimônio dele. Costuma, também, ser mais difícil estudar um Fundo Imobiliário sem histórico, já que você não terá como ver como ele superou desafios no passado e o quanto resilientes são seus ativos.

Relatórios gerenciais

Os relatórios gerenciais são documentos mensais que trazem as últimas atualizações do fundo imobiliário. Portanto, é um material de suma importância para conseguirmos acompanhar a evolução de um fundo.

Um iniciante não deve se aventurar em fundos imobiliários que não divulgam esse tipo de material mensalmente, pois a análise acaba sendo muito mais complexa e de difícil acompanhamento.

Além disso, o investidor pode usar o relatório gerencial como um indicador de o quanto a gestão se dedica em mostrar transparência aos seus cotistas. Busque gestoras com essa premissa.

Principais setores

Existem diversos perfis e tipos de imóveis dentro dos fundos imobiliários, mas isso não quer dizer que o investidor deve ter um de cada, principalmente quem está começando agora.

Existem FIIs exclusivos de hospitais, faculdades, agências bancárias e desenvolvimento, por exemplo, que não são necessariamente ruins, porém carregam riscos ou uma complexidade maior que pode ser deixada para um segundo momento, quando o investidor já possuir mais experiência.

Sendo assim, é interessante que o iniciante comece a estudar os principais setores dos FIIs, pois já são mais consolidados e possuem mais histórico.

Atualmente, os maiores setores são: escritórios (lajes corporativas), galpões (logísticos e industriais), shoppings e recebíveis. Lembrando que o varejo vem ganhando espaço também no segmento de renda urbana, setor que tem procurado exposição em supermercados, clínicas, enfim, lojas de rua em geral. Em cada um deles você encontrará diversas opções para se avaliar.

Começando os estudos

Agora que você já possui uma diretriz sobre o que olhar ao estudar um fundo imobiliário, chegou a hora de colocar a teoria em prática, certo?

Existem ferramentas gratuitas, entre elas: StatusInvest, FundsExplorer e Suno Analítica (Emissões), que podem ajudá-lo a pesquisar FIIs e avaliá-los se encaixam nos critérios deste artigo, além do acompanhamento das novas emissões em FIIs.

Você notará que apenas com esses critérios não será possível decidir em qual fundo imobiliário investir. Porém, o objetivo deste artigo foi apresentar critérios que eliminem ou mitiguem alguns dos maiores riscos de se investir.

Portanto, use-os ao longo da sua jornada como investidor para aperfeiçoar cada vez mais suas análises.

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Professor Baroni

Marcos Baroni, professor há 24 anos, graduado na área de Tecnologia da Informação e pós graduado em Educação. Investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e, há cerca de 12 anos, leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre Fundos Imobiliários. Co-autor dos Livros Guia Suno FIIs e 101 Perguntas e Respostas sobre FIIs, Analista CNPI, Consultor CVM e Sócio da Suno Research.