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Há pouco mais de 20 anos, a oferta de lajes corporativas em São Paulo era muito menor do que a demanda. Eixos como a Faria Lima estavam se estabelecendo. Alguns empreendedores conseguiram driblar a necessidade de capital e a lei de uso e ocupação de solo.
Na ocasião, vários empreendimentos foram erguidos. Nesse ambiente, empresas escolhiam localização e mesmo prédios mais antigos – e com especificações defasadas – eram ocupados, ainda que a preços inferiores aos ativos premium.
Hoje, o mercado de lajes corporativas vive um fenômeno que resulta de uma transformação estrutural, não conjuntural. E isso pode ser visto a partir de uma situação que chamamos de “vacância bifurcada”.
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Explico por meio de dados: edifícios Triple A nos eixos prime de São Paulo operam hoje com taxas de vacância próximas de 8%, segundo relatório da consultoria de inteligência imobiliária SiiLA, enquanto imóveis de classes B e C permanecem com taxas acima de 20%.
Após décadas de uso, muitos prédios, mesmo bem localizados, já não competem mais. Há uma série de razões para isso. Além das especificações técnicas (eficiência energética, sistemas de ar-condicionado, aproveitamento da laje, ausência de colunas nos planos, etc.), a experiência do colaborador virou critério de decisão. Se antes empresas aceitavam edifícios mais antigos para economizar no aluguel, hoje percebem que o custo de estar num prédio obsoleto é maior que o benefício.
Eficiência operacional, percepção de marca, conforto ambiental, tecnologia predial e segurança são critérios de decisão. O trabalho híbrido consolidou a lógica do TQQ (terça, quarta e quinta), reduziu o número de posições por metro quadrado ao mesmo tempo que aumentou a demanda de áreas de convivência e alimentação dentro do escritório, estabelecendo novos padrões mínimos de qualidade. Esses fatores simplesmente não cabem na estrutura física de boa parte dos ativos mais antigos.
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Quando um ativo perde as condições mínimas de ocupação dentro desse novo ambiente de demanda, ele deixa de ter apenas vacância e passa a não ter mais função econômica. Em um ambiente em que esse fator se combina com a concentração de ativos em eixos corporativos específicos, o movimento é muito mais nítido.
Empresas disputam imóveis de alto valor agregado. Quando estes se tornam disponíveis, mudam de endereço com rapidez e sem fricção. Os preços sobem.
Com exceção de alguns casos de classes B e C em locais como as avenidas Paulista e Faria Lima, em que o retrofit pode ter espaço para alcançar preço de locação relevante com empresas que procuram áreas bem localizadas para seu backoffice, os ativos mais antigos acabam perdendo atratividade e, na ausência de financiamentos acessíveis e sem um mercado secundário robusto, tem poucas alternativas de requalificação.
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Diante disso, o desenvolvedor imobiliário se vê preso a um dilema cada vez mais difícil de resolver: é melhor investir em um retrofit profundo ou admitir que a conversão de uso (residencial, mista ou até demolição total) é a única saída racional? No centro de São Paulo, por exemplo, quase tudo o que sobrou em termos de estoque corporativo é, na prática, inviável como escritório moderno.
O caminho da requalificação residencial seria óbvio e desejável para a cidade, não fosse o custo altíssimo das obras, a falta de linhas de financiamento adequadas e demandas por mais segurança, por exemplo. Isso sem contar que, pela característica, essa região comanda um preço por metro quadrado residencial menor do que o observado em regiões nobres da capital.
A verdade é que a conta raramente fecha. Em muitos casos, o que o mercado mostra é que a solução é o reposicionamento de quarteirões inteiros e a reconstrução completa de extensas áreas. No Brasil, a iniciativa privada ainda não conseguiu ser a catalizadora do reposicionamento de bairros inteiros. O Estado precisa intervir e colocar infraestrutura onde o mercado não alcança, com segurança, incentivos e zoneamento inteligente.
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Um exemplo: o Largo da Batata, com metrô, espaços públicos renovados e empreendimentos de alta qualidade. O efeito bola de neve começa a aparecer: vem um primeiro prédio, depois outro, até que a nova centralidade nasce.
Enquanto não houver política urbana, segurança, financiamento e um plano integrado de requalificação, a tendência é clara: os prédios corporativos B e C continuarão perdendo relevância.
