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O cenário do financiamento imobiliário no Brasil passa por um momento de transformação profunda, impulsionado por mudanças nas fontes de captação de recursos e nas possibilidades geradas por novas tendências de investimentos no país.
A tradicional caderneta de poupança vem perdendo terreno como principal fornecedora de capital para o setor, com a redução nos depósitos e o aumento dos saques sinalizando um declínio ainda maior dessa modalidade de investimento. Em 2023, os brasileiros retiraram cerca de R$ 88 bilhões da poupança.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) demonstram como instrumentos de financiamento privado têm ocupado o espaço deixado pela poupança no funding do setor.
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Em 2021, a poupança era responsável por 46% do funding imobiliário, mas encerrou 2023 com uma participação de 34%. Já os instrumentos de financiamento privado, como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), fundos imobiliários (FII), letras de crédito imobiliário (LCI) e letras imobiliárias garantidas (LGI), aumentaram a participação de 27%, em 2021, para 40%, em 2023.
A migração para o mercado de capitais surge como um caminho inevitável – além de ser uma evolução saudável. Em primeiro lugar, porque ao usarmos a poupança, que ainda é o principal destino dos recursos da maior parte da população, temos o dinheiro dos mais pobres custeando os grandes projetos imobiliários.
O segundo sinal de que a transformação no cenário de financiamento segue um caminho de maturidade é a necessidade de o setor imobiliário se adequar às exigências impostas pelos players do mercado de capitais. Como a indústria financeira tem entre suas principais características ser extremamente regulada e contar com profissionais com alta capacidade de análise, caberá aos desenvolvedores imobiliários estruturarem projetos com padrões cada vez mais elevados de governança e solidez no modelo de negócio.
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É essencial que o mercado imobiliário promova credibilidade e transparência para atrair os investidores. Os desenvolvedores imobiliários com estruturas mais robustas vão desempenhar um papel vital nesse processo, fornecendo oportunidades de investimento estruturadas e bem embasadas.
Como consequência, investidores de diferentes tamanhos passarão a ter capacidade de participar desse mercado, democratizando o acesso ao setor. Os atuais instrumentos oferecidos pela indústria de capitais, como os CRIs e as LCIs, já cumprem esse papel. E iniciativas de simplificação e transparência de regulamentações têm a capacidade de fomentar ainda mais alternativas.
Foi o que aconteceu recentemente com a resolução nº 5.118, de 1 de fevereiro de 2024, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que proíbe emissões desses títulos com lastro em títulos de dívida emitidos por companhias de capital aberto não relacionadas ao setor imobiliário. Se por um lado há a possibilidade de reduzir a oferta desse tipo de título, por outro, favorece a captação por empresas que realmente são do setor.
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Ao observarmos modelos consolidados em países como os Estados Unidos, podemos vislumbrar o potencial de uma integração mais estreita entre o mercado financeiro e o setor imobiliário brasileiro. O desenvolvimento de novos projetos e empreendimentos nos Estados Unidos já é feito com a modelagem necessária para acessar os recursos provenientes do mercado de capitais. Como consequência, é um setor bem mais resiliente a oscilações econômicas que os demais.
O futuro do nosso setor está intrinsecamente ligado ao mercado de capitais. Com uma abordagem transparente, regulamentada e acessível, esse modelo pode impulsionar o desenvolvimento imobiliário, beneficiar investidores, players do mercado e consumidores. É urgente olharmos para essa agenda e ajustar o ambiente para que a transição tenha como desfecho o melhor aproveitamento do novo cenário, marcado por múltiplas fontes de recursos, mais acessível para o setor imobiliário e com oportunidades para investidores de qualquer tamanho.
