Quem deve pagar o condomínio atrasado?

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários. No post abaixo, explico também sobre a questão de imóveis comprados na planta.

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Eis uma questão que gera muita discussão: quando um apartamento é vendido e ficam parcelas condominiais em aberto, quem é o responsável pelos pagamentos? Ou, nos casos de imóveis comprados na planta, quem deve pagar as despesas condominiais?

A lei diz que a responsabilidade da dívida sempre recai sobre o titular do direito sobre o imóvel. Ser proprietário é o que basta para torná-lo devedor de determinada prestação, que não deriva da sua vontade, mas sim de sua mera condição de titular do direito.

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários. Nesses casos, o condomínio pode cobrá-los e, caso se neguem a pagar, podem ser processados e até executados para realizar o pagamento.

Como a dívida deriva do próprio apartamento, em caso de inexistência de outros bens que garantam a dívida, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagamento do débito, não cabendo, neste caso, alegação de bem de família. Mesmo que seja o único bem da família, esse imóvel poderá ser leiloado para saldar a dívida.

Quando se compra um imóvel usado, a certidão negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, com firma reconhecida, é um dos documentos obrigatórios a ser exigido do vendedor do imóvel. A certidão deve ser recente, expedida há no máximo 30 dias.

Para imóveis locados, o proprietário normalmente paga o condomínio e inclui essa cobrança no aluguel, o que evita que o locatário continue pagando aluguel e “se esqueça” do condomínio. Independente do que for combinado durante a locação, os acordos entre locador e locatário, mesmo que escritos, não têm validade perante o condomínio, sendo o proprietário o responsável por tal pagamento.

Para os imóveis vendidos na planta ou em construção, as construtoras insistem em atrelar a simples expedição do habite-se e instalação do condomínio à responsabilização do promitente comprador de pagar o condomínio.

Essa artimanha, já bastante conhecida, causa inúmeros conflitos entre condomínio, condômino e incorporadora, e costumeiramente origina um rombo nos cofres dos edifícios.

Isso porque, mesmo quando as empresas atrasam a entrega das unidades por culpa exclusiva, como por exemplo, atraso ou unidade inacabada ou com defeitos, ainda assim envia para a administradora a lista dos promitentes compradores indicando que é destas pessoas que devem cobrar as despesas condominiais.

As administradoras, por sua vez, sem nenhuma verificação, acatam tal listagem como verdade absoluta e passam a emitir os boletos em nome das pessoas que não têm nem a posse nem a propriedade do imóvel. Em muitos casos, cobram até de quem já desistiu do negócio.

E como resolver a questão? O condômino tem a opção de pagar essas cotas, até pensando na coletividade do condomínio, pois se ninguém pagar inviabiliza a administração, e depois pleitear na justiça a restituição desses valores, até a data em que recebeu as chaves.

Caso ainda não haja morador na unidade, a melhor saída para o condomínio é verificar no CRI (cartório de registro de imóveis) quem é o proprietário que consta na matrícula. Se for a construtora, deve cobrar da empresa por meio de ação judicial as parcelas em aberto.

Importante frisar que na maioria esmagadora dos casos, de forma praticamente unânime, as empresas são condenadas ao pagamento dessas despesas enquanto não entregam formalmente as unidades aos compradores e transferem a propriedade perante o CRI.

Se na matrícula constar outra pessoa, física ou jurídica, é dela que a cota parte deverá ser cobrada, independente de residir ou não no condomínio, pois como dito na introdução deste artigo, a dívida é da unidade habitacional e o proprietário é sempre o legítimo responsável pelo seu pagamento.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.