Os imóveis e os problemas que os cercam

A ideia de escrever esse blog surgiu após anos de experiência atuando como advogado, período em que ouvi milhares de histórias de pessoas com problemas, quase sempre desesperadas por conta de contratos imobiliários que deram errado.

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A ideia de escrever esse blog surgiu após anos de experiência atuando como advogado, período em que ouvi milhares de histórias de pessoas com problemas, quase sempre desesperadas por conta de contratos imobiliários que deram errado.

Recentemente, problemas com construtoras e o temido atraso na entrega de obras viraram situações corriqueiras. Pretendo abordar esses temas no Blog, mas ressalto que o Direito imobiliário envolve muitas outras questões que transcendem a compra e venda de imóveis.

Assuntos como locação (residencial, comercial e temporada), usucapião, desapropriação, problemas com vizinhos, condomínio, herança, penhoras, contaminação de solo, erros na aprovação de projetos e tantas outras peculiaridades que envolvem os imóveis serão exploradas.

Evidente que o objetivo não é esgotar a questão de maneira absoluta, mas trazer dicas e sugestões de como proceder em cada situação para evitar aborrecimentos futuros. Quero trazer informações úteis, em linguagem simples, para proporcionar às pessoas maior segurança e tranquilidade no momento de fechar seus contratos.

O Direito é extremamente complexo e cada caso depende da análise de inúmeros fatores complementares para que se encontre uma saída, sendo que não existe fórmula pronta para cada questão, mas certamente cuidados essenciais no momento de celebrar cada tipo de contrato podem eliminar grande parte das discussões.

Vou começar explicando sobre a matrícula do imóvel, que é o documento mais importante em qualquer negociação de compra e venda e que pode ser obtida por qualquer pessoa no CRI (Cartório de Registro de Imóveis).

O documento traz todo o histórico do imóvel e nele são registrados os nomes dos proprietários anteriores, além de possíveis restrições existentes sobre o bem. Por exemplo, uma hipoteca, usufruto ou promessa de venda ou doação devem ser registrados na matrícula para dar ciência ao eventual comprador sobre as pendências que existem.

Toda vez que o imóvel for vendido, haverá um registro na matrícula sobre a transação, informando as partes e valores envolvidos. O mais importante é observar se a pessoa que está vendendo é o último a figurar como proprietário no histórico da matrícula, bem como verificar se foram averbadas hipotecas ou penhoras sobre o imóvel.

Essas restrições financeiras normalmente decorrem de dívidas do atual proprietário, seja por conta do financiamento do próprio imóvel que ainda não está quitado ou por qualquer dívida não paga, cujo credor tenha pedido a penhora do bem.

Comprar um imóvel com restrições pode significar dor de cabeça e, dependendo do tamanho da dívida, o comprador pode perder o bem, mesmo sem ter qualquer envolvimento com a dívida existente. Tais restrições podem ser averbadas a qualquer tempo e ficarão registradas. Quando resolvida a pendência, um novo registrou ou averbação anula a restrição e o imóvel fica liberado.

Por isso, é de extrema importância exigir uma matrícula atualizada no momento da negociação. Se o documento for antigo, pode omitir anotações recentes que colocam o negócio em risco. Trinta dias é o prazo de validade legal do documento.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.