O dilema da “varanda gourmet”

Varanda Gourmet: um espaço amplo e agradável que transformou-se em item de série nos condomínios. Por que as incorporadoras passaram a investir tanto nessa ideia?

Grandes, bonitas, vistosas, verdadeiros quintais suspensos e anunciadas com um grande diferencial dos imóveis de alto padrão, as sacadas – ou varandas, estão cada vez maiores nos novos edifícios.

No stand de vendas ganham destaque, decoração impecável, interligadas com a sala e a cozinha, churrasqueira, forno de pizza, muito verde, dão amplitude ao imóvel e podem ser 100% aproveitadas, até nos dias frios ou chuvosos.

No apartamento decorado, vidros corrediços permitem ventilação no calor e proteção no frio, mas esse item não vem instalado nas unidades e nem sempre o cliente é avisado sobre esse mero detalhe.

O que essa moda esconde é uma manobra que as empresas encontraram para construir e vender mais, no mesmo terreno, burlando as limitações construtivas ditadas pelo plano diretor da cidade.

Cada cidade tem definições próprias sobre aproveitamento e uso do solo e o coeficiente máximo de aproveitamento do terreno. Na prática, isso quer dizer quantos metros quadrados de construção é possível realizar em uma determinada área.

Mas, algumas construções não contam para o cálculo do coeficiente máximo de aproveitamento do terreno, entre eles piscinas, jardins, áreas de lazer e varandas, que são concebidas como áreas abertas.

Por isso a concepção de condomínios clube, nos quais se vende esses “benefícios” ao comprador, sem comprometer a quantidade de apartamentos que poderão ser construídos.

O mesmo ocorre com as vagas de garagem de subsolo, que não contam para a taxa de aproveitamento do terreno e viram ouro na mão das empresas.

Daí a oferta cada vez maior de apartamentos com vagas de garagem sobrando e depósito no subsolo, enormes piscinas, área de lazer que é um verdadeiro clube e a varanda que, em alguns casos, tem quase o tamanho do imóvel.

O grande problema, especialmente com relação à sacada, é que geralmente o projeto aprovado junto à prefeitura não contempla seu fechamento, justamente para desconsiderar a utilização desta área no coeficiente de aproveitamento que, em regra, é utilizado na totalidade.

Além da área do terreno, as empresas também compram a outorga onerosa, um terreno virtual, cujo preço é pago à prefeitura e que permite construir além do equivalente à área física do terreno. Além disso, as construtoras usam integralmente esse recurso, erguendo gigantescos espigões em terrenos pequenos.

Feitas todas essas manobras administrativas, os apartamentos são entregues aos compradores, que decidem por envidraçar as sacadas, conforme visto no modelo decorado.

O primeiro problema é obter o consenso dos moradores para estabelecer uma padronização destes fechamentos. Depois de muita discussão sobre o tema, os Tribunais têm entendido, de forma quase que absoluta, que vidros não alteram a fachada do prédio e, por isso, não é necessário unanimidade dos proprietários, pois não há alteração arquitetônica.

Superado esse ponto, tem surgido um problema mais sério, que é a discussão sobre o fato de o fechamento caracterizar ou não o aumento de área construída. Isso porque as administrações municipais já perceberam a manobra e, interessadas em lucrar com o assunto, começam a questionar esses fatos.

O grande perigo são os imóveis cujo potencial construtivo está esgotado e pode implicar desde multas e determinação para retirada dos vidros e reconstituição das varandas até em interdições administrativos de todo o condomínio.

Daí a importância de verificar com muita cautela nos projetos aprovados o que consta em relação às varandas e realizar uma análise sobre os riscos envolvidos antes do condomínio decidir pelo fechamento.