Meu imóvel foi desapropriado. E agora?

A desapropriação de terrenos para dar lugar a obras públicas tem sido constante nas grandes cidades, sobretudo em São Paulo. Não existe discussão e o proprietário é obrigado a deixar o imóvel em que vive ou tem o seu negócio e aceitar a indenização da prefeitura. Mas, afinal, quais são os direitos de quem tem o imóvel desapropriado? Quais os deveres do poder público? Confira no post abaixo.

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Nos últimos anos, com o crescimento das grandes cidades e a necessidade de modificação do desenho construtivo dos bairros, a desapropriação de terrenos tornou-se corriqueira. As novas linhas de metrô e o Monotrilho, por exemplo, tiraram centenas de pessoas de suas casas em São Paulo. Mas, o que fazer se o seu imóvel faz parte de uma área dessas? Quais os direitos do proprietário, como questionar o valor de avaliação e quando os valores são pagos?

O direito de propriedade previsto na Constituição Federal pode ser superado em casos de utilidade ou necessidade pública ou ainda por interesse social, quando o Poder Executivo Federal, Estadual ou Municipal assim entender. Para tanto, o chefe do executivo edita e publica um decreto nesse sentido.

Definida a desapropriação, não há saída para o proprietário contestar o ato em si, mas o valor oferecido pode ser reclamado caso não concorde com a avaliação.

Publicado o decreto, o proprietário recebe a informação sobre a desapropriação e o valor que o ente público pretende pagar. Importante consignar que valor venal do imóvel não é o constante no IPTU, mas a média do valor praticada na região naquele momento. Portanto, se o imóvel valorizou 50%, é em cima deste novo valor que vai valer a indenização.

Se o proprietário aceitar, resolve-se o problema de forma administrativa, sendo o valor depositado pelo desapropriante e então o imóvel será desocupado pelo proprietário ou ocupante.

Caso não concorde com o valor da avaliação, o proprietário deverá questionar por meio de um processo judicial essa discordância. Inicialmente, um perito nomeado pelo juiz fará uma avaliação prévia do valor do imóvel e, convencido o juiz que essa prévia é razoável, determina que o desapropriante deposite o valor em uma conta judicial.

Do valor depositado, 80% serão liberados ao proprietário do imóvel, que deverá desocupá-lo e então, segue o processo no qual se discutirá o valor definitivo a ser pago.

Terminado o processo, caso se conclua que o valor do imóvel seja maior que os 80% já recebidos pelo desapropriado, os 20% que permaneceram depositados também serão liberados em favor do proprietário e, se o valor definitivo superar o preço preliminarmente estabelecido pelo perito, deverá ser complementado.

Normalmente, a desapropriação é realizada diretamente pelo ente estatal, mas poderá ser concedida a particulares permissionários ou concessionários de serviços públicos, mediante autorização legal ou contratual, como no caso do Metrô ou das áreas destinadas à construção do Rodoanel, cuja responsável é a Dersa.

Quando a discussão sobre valores for feita com terceiros permissionários, a situação do proprietário é levemente melhor, pois o processo tramita na justiça comum e sem privilégios que o ente público possui. Apesar de a ação judicial ser sempre muito lenta, ainda assim o cenário não é o pior.

Mais grave do que a demora do processo é a forma de pagamento. Quando o desapropriante é o Executivo diretamente, eventuais diferenças a mais a serem pagas serão quitadas por títulos precatórios. A partir daí, a espera pela indenização justa pode demorar muitos anos.

Quando o desapropriante for um permissionário, o pagamento da diferença deve ser feito em dinheiro, o que na prática significa um grande “vantagem”.

Além do valor do imóvel em si, é possível discutir também a indenização do fundo de comércio, quando o bem for destinado para fins comerciais. Em outras palavras, além do valor do imóvel, quem exerce a atividade comercial também terá direito a uma indenização pela perda do ponto comercial.

Essa indenização pelo fundo de comércio ou ponto comercial pode ser questionada também pelo locatário do imóvel. Neste caso, o proprietário brigará judicialmente pela justa indenização do imóvel desapropriado e o locatário pleiteará a indenização pelo fim do seu ponto comercial.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.