Maracutaias contratuais – as correções nas parcelas dos imóveis

Comprar um imóvel na planta pode parecer fácil. Segundo as construtoras, as parcelas são pequenas, cabem no bolso no consumidor e são menores que o aluguel. Mas, cuidado. Nem sempre as empresas explicam com clareza que as parcelas e o saldo devedor sofrerão correções e, lá na frente, podem não caber no orçamento da pessoa.

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Comprar imóvel na planta é fácil e as “parcelinhas são menores que o aluguel”; “o preço cabe no seu bolso”; “não cobramos juros durante a construção”. Essas e outras afirmações são comuns no momento da negociação de um imóvel na planta e, normalmente, a forma de correção nem sempre fica muito clara ao comprador.

Quando se entra em um stand de vendas, todos os sonhos são possíveis e o planejamento financeiro parece mágico. Parcelas pequenas durante a construção, saldo financiado de forma simples na entrega e o imóvel desejado ao alcance de todos.

Na simulação fantasiosa que vendedores apresentam aos compradores, os valores a serem pagos e o saldo a financiar não aumentam e cada real investido serve para abater do valor do imóvel a ser financiado. Na prática, nem sempre as contas são assim.

Quando questionados, vendedores costumam dizer aos clientes que, durante a obra, não há juros, apenas uma “pequena correção nas parcelinhas”. Embora a regra de correção esteja no contrato, não é tão óbvia para a maioria dos compradores, cujo contrato de promessa de compra e venda é estranho.

Não sabem os consumidores que quanto menor as parcelas, maior será o saldo a financiar e, em muitos casos, esse valor será maior do que o valor total do contrato. Isso porque sobre o saldo devedor é aplicado, mensalmente, o INCC – Índice Nacional da Construção Civil, um indexador financeiro cuja base é a variação dos materiais e mão de obra de construção civil, cuja correção tem sido maior que outros índices inflacionários.

A conta é perversa. Mensalmente, cerca de 0,7% de correção é aplicado sobre o saldo devedor do cliente e então é cobrada a parcela. Ocorre que quando essa parcela é pequena, percentualmente menor que o índice de correção, não é suficiente nem para manter o valor da dívida estabilizada e, por mais que se pague, mais se deve. Então, no momento do financiamento, vem o susto.

Como exemplo, pegamos um imóvel de R$ 300 mil, cuja entrada dada foi de R$ 20 mil e prazo de construção de 36 meses, com parcelas mensais de R$ 1 mil. Ao final do período, o valor pago pelo cliente diretamente à construtora superou R$ 60 mil e o saldo a financiar é de mais de R$ 310 mil.

Se no momento da compra foi feita uma simulação com valores sem projeção de correção e levando-se em conta a renda do comprador, sem analisar eventuais outros financiamentos existentes e essa conta ficou justa, provavelmente esse cliente não conseguirá obter financiamento imobiliário e perderá o imóvel.

Isso porque não houve por parte da vendedora uma preocupação real com a análise de crédito do comprador. É preciso ficar atento que outros financiamentos como carro ou empréstimo pessoal diminuem a capacidade de endividamento do comprador e, independente de serem em bancos distintos, há um cruzamento das informações creditícias pelos agentes financeiros que emperram a liberação do crédito.

Além disso, a própria evolução da dívida, em patamares muito maiores do que a evolução salarial fazem com que, mesmo com as mesmas condições financeiras do momento da compra, o consumidor não consiga obter financiamento por causa do aumento do valor a financiar.

Então, sem crédito, o consumidor acuado muitas vezes é forçado pela empresa a desistir do negócio e pior, em muitos casos abrindo mão dos valores pagos ou quase tudo, sob ameaça de negativação do nome e ações de cobrança.

Fragilizado, o cliente assina os documentos de distrato e perde, além de muito dinheiro, a esperança de realizar o sonho da casa própria.

Portanto, no momento de comprar um imóvel, é fundamental analisar a possibilidade de crédito e financiamento e, mais importante, fazer projeções futuras se utilizando da média dos índices de correção de anos anteriores, para se ter a exata dimensão da dívida.

Uma dica prática é : em imóveis com pagamento direto à incorporadora, a entrada deve ser de pelo menos 10% do valor do imóvel e as parcelas mensais não podem ser menores que 1% do valor total da venda, sob pena de se pagar anos e ainda ficar devendo mais do que o valor original.

Para quem estiver nessa situação e não consegue o financiamento, caso a empresa não concorde em devolver os valores pagos até então, não deve assinar nenhum documento ou distrato, tampouco aceitar devolução de pequenos valores. Nesse caso, a saída é a propositura de uma ação judicial para reaver os valores pagos. O Judiciário está atento à questão, e invariavelmente tem condenado as empresas a realizarem uma justa restituição dos valores pagos pelos clientes.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.