Maracutaias contratuais 2 – parcela das chaves

A famosa "parcela das chaves", que consta nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, pode se transformar em uma verdadeira pegadinha das construtoras. No post abaixo explico quando, na verdade, esta parcela deve ser paga.

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Para falar de todas as irregularidades existentes nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, é necessário muito espaço e, por isso, o post desta semana continua explorando o assunto.

Quando se compra um imóvel com entrega futura, a construir, é comum o corretor apresentar um plano de parcelamento do pagamento direto com a construtora, com entrada, parcelas mensais, anuais, em alguns casos semestrais e a famosa PARCELA DAS CHAVES.

O vendedor sempre se refere ao pagamento desta determinada parcela, que normalmente tem valor elevado, como parcela das chaves. Os contratos muitas vezes usam o mesmo termo para se referir a essa obrigação futura do comprador. As pessoas que compram imóveis na planta, com raras exceções, são informadas que terão que fazer esse pagamento. E qual é o vencimento dessa parcela?

Neste ponto está outra pegadinha da maior parte dos contratos. Embora apelidada de parcela das chaves, é uma parcela intermediária, com data de vencimento pré estabelecida, que coincide com a data de conclusão do empreendimento segundo o contrato e, por isso, chamada desta forma.

Ocorre que, segundo o contrato, o vencimento desta obrigação não guarda relação com a entrega do imóvel e, por isso, as empresas normalmente exigem sua quitação, independente do estado da obra. Outras, são mais atrevidas e usam esse mecanismo para coagir o comprador quando o imóvel atrasa.

A sistemática usada por tais incorporadoras consiste em, quando atrasa a entrega do imóvel, exigir do comprador a quitação desta parcela intermediária, que no momento da compra ficou verbalmente convencionado com o vendedor que seria paga junto com o financiamento imobiliário ou recursos do FGTS, no momento da entrega. Como o planejamento do consumidor é uma composição na captação de valores que somente é possível com o imóvel pronto, ele não tem recursos próprios para quitação da parcela.

Então a empresa passa a capitalizar a obrigação com multa, juros mensais e correção, como se estivesse vencida e ainda a fazer o cliente acreditar que está em mora e, por esta razão, não poderá receber o imóvel nem conseguirá financiá-lo.

Depois da fase de coação e ameaça, a empresa oferece uma oportunidade para o cliente se livrar da inadimplência e acena com a possibilidade de prorrogar a parcela das chaves para o momento da entrega efetiva e financiamento – o que foi acordado desde o início, mas inserido no contrato de forma diversa. Ocorre que, para fazer este “favor” ao comprador, a empresa condiciona esta prorrogação a assinatura pelo consumidor de um termo de anuência de prorrogação de data de entrega e, não raras as vezes, de um termo de quitação de qualquer prejuízo, por qualquer motivo relacionado ao atraso.

Na prática, condiciona a não cobrança de uma parcela legalmente inexigível pela garantia de não ser processada pelo atraso e esta manobra imoral traz para a empresa bons resultados em muitos dos casos.

E o que o comprador nesta situação pode fazer? Se não estiver disposto a aceitar, pode pleitear na Justiça uma medida liminar para cessar a cobrança, tornando-a inexigível até o momento da entrega do imóvel.

Isso é possível pois, embora a parcela tenha data fixa de vencimento, a entrega do imóvel também tem. Se a empresa não cumpre sua parte nem honra a data de entrega prometida, não pode exigir do consumidor o cumprimento da obrigação que este assumiu perante a empresa. Juridicamente, o instituto tem o nome de exceção do contrato não cumprido. Enquanto um contratante não cumpre sua parte, não pode exigir que o outro a faça.

Por isso, para garantir os seus direitos sem abrir mão de qualquer pedido futuro, o consumidor precisa ingressar na Justiça, que de forma quase absoluta tem garantido aos compradores o que a lei prevê e o desobrigam da assinatura de qualquer termo ou acordo, autorizando a prorrogação do vencimento da parcela, maliciosamente chamada de “parcela das chaves”.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.