Locações residenciais e a escolha do melhor inquilino

Alugar um imóvel é uma atividade trabalhosa em muitos casos. A escolha do inquilino, bem como a forma de recebimento do aluguel, são importantes e decisivas neste tipo de negócio. No texto abaixo, explico um pouco as diversas formas de contratos de locação e os cuidados que se deve tomar.

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No final de 2009 foi editada a “nova lei de locação”, e com ela surgiram várias discussões e promessas, entre as quais uma rapidez para despejar aqueles que não pagavam em dia os aluguéis, suscitando a ideia de que o calote estaria com os dias contados.

Um dos pontos mais festejados pelos locadores de imóveis foi o artigo 59 que prevê a concessão de liminar para desocupação em 15 dias do imóvel para uso residencial em caso de falta de pagamento de aluguel, o que impediria que inquilinos inadimplentes continuassem usando e deteriorando o imóvel por longo período antes de serem despejados.

Na prática, passados quase quatro anos da vigência da lei, pouca coisa, ou quase nada mudou, pois o problema não está na legislação apenas, mas principalmente na lentidão letárgica de um judiciário ineficiente e quase falido, e as previsões legais se tornam uma utopia diante da realidade.

As ações, independente do motivo, continuam demorando muitos meses, em diversos casos anos, e o proprietário continua amargando os prejuízos.

Desta forma, o fiador e, principalmente, o seguro-fiança, continuam sendo a melhor opção para se alugar um imóvel.

A caução é uma garantia ilusória, pois passados três meses de atraso, o prejuízo perdura e, sem outra pessoa para garantir a dívida, o proprietário do imóvel normalmente é quem fica com o prejuízo.

O fiador é uma boa opção, porém, é preciso alguns cuidados. A grande maioria das imobiliárias, sem nem ao menos saber a razão, pede que o fiador tenha um imóvel próprio em seu nome, mais isso pouco resolve e os contratos em grande parte são feitos de maneira errada e nada impede que o fiador venda esse imóvel e a garantia deixe de existir.

Sem aprofundar muito na questão, a fiança é uma garantia pessoal e o fiador é quem responde pela dívida e não seu imóvel. Se ele vender o imóvel e não tiver outros bens, não há garantia.

Se a intenção é que o imóvel seja a garantia e que o fiador não possa vendê-lo, é preciso uma garantia real e, portanto, no contrato de locação o garantidor deve figurar como caucionante dando o imóvel em caução. Outro ponto a se observar é que neste mesmo contrato deve haver a autorização expressa para que o Registro de Imóveis averbe essa negociação na matrícula do imóvel.

Em outras palavras, o fiador passa a ser chamado de caucionante e o contrato de locação depois de assinado deve ser levado ao CRI onde está registrado o imóvel do “fiador” para averbação desta garantia. Sem esses cuidados, o locador corre o risco de ter uma garantia inútil e assumir o prejuízo.

Outa maneira muito eficiente de garantir o recebimento dos aluguéis é o seguro-fiança, que normalmente não é o preferido dos locatários, pois tem um custo extra a ser suportado. Independente de ser um valor a mais a ser desembolsado, é a melhor garantia para quem está alugando.

Primeiro, porque o recebimento de aluguéis atrasados ocorre de forma rápida, independente de processos judiciais ou localização de bens do garantidor. Além disso, a seguradora faz uma análise criteriosa no histórico do interessado na locação, o que imobiliárias normalmente não fazem, e seleciona melhor os bons pagadores.

Desta forma, no momento de alugar um imóvel o proprietários precisa ter ciência dos riscos e minimizá-los ao máximo. Nem sempre a pressa na hora de alugar para o primeiro interessado é a melhor alternativa.

Em muitos casos, o imóvel vazio por dois ou três meses é mais vantajoso do que alugá-lo às presas a alguém que ficará no local, às vezes por anos, sem pagar aluguel e ainda consumido tarifas públicas e danificando o imóvel.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.