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Locação para fins comerciais

O contrato de locação de um imóvel para fins comerciais tem peculiaridades que o diferencia do contrato de locação de imóvel residencial. Antes de fechar negócio, o locatário tem que conhecer todos os seus direitos e deveres e estar ciente do que pode acontecer caso o proprietário receba uma oferta para vender o imóvel.

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De acordo com a Lei 8.245/91, os contratos de locação podem classificar o imóvel em locações residenciais, não residenciais (ou comerciais) e locações de temporada. Neste post faremos uma análise das locações tidas como comerciais.

O principal ponto em que as locações comerciais diferenciam-se das locações residenciais está no fato de que o locatário tem o direito de permanecer no imóvel ao final do contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do locador, desde que siga alguns requisitos essenciais para fazer jus a essa garantia:

O objetivo dessa disposição legal é garantir que o comerciante, que investe em um ponto comercial e logicamente, na adequação do imóvel para realização de suas atividades, possa exercê-las com tranqüilidade, sem a constante ameaça de despejo.

Além disso, a lei estabelece no artigo 51 que somente as locações cujo contrato tenha sido estipulado por escrito, com prazo determinado não inferior a cinco anos, período em que o locatário deve exercer a mesma atividade há pelo menos três anos, que esteja quite com todas as obrigações da locação e ofereça ao locador as mesmas garantias no momento da renovação pretendida, tem direito a prorrogação forçada do contrato de locação.

Cumpridas tais exigências, no período entre 1 ano e 6 meses antes de se findar o contrato, caso o locador se negue a renová-lo, o locatário terá direito a propor a ação renovatória para permanecer no imóvel locado exercendo suas atividades.

Um outro cuidado essencial que o locador precisa ter no momento de investir em um imóvel locado é averbar o contrato de locação no registro do imóvel, contrato esse que precisa estar resguardado por uma cláusula de vigência.

Em outras palavras, mesmo que o locador cumpra todas as regras elencadas para locação comercial, caso o imóvel seja vendido a terceiro e não havendo cláusula de vigência, esse terceiro pode retomar o imóvel, mesmo havendo contrato vigente, sem pagar nenhuma indenização pelo fundo de comércio, no prazo de 90 dias a partir da venda.

Esse problema é muito mais comum do que se possa imaginar, principalmente com o grande aquecimento do setor imobiliário. Por exemplo, uma pessoa aluga um galpão para instalar uma indústria e com autorização do proprietário investe em infraestrutura para colocar essa indústria em operação, ou aluga um imóvel e nem instala o comércio por conta de todos os custos para sua operação.

O contrato de locação é de 60 meses, prazo determinado, todas as contas estão pagas, enfim, tudo em ordem, mas o proprietário recebe uma proposta de uma construtora e vende o imóvel um ano depois de alugado. Se não houver cláusula de vigência no contrato e averbação na matrícula do imóvel, o comprador pode retomar o imóvel, sem pagar nenhuma indenização, em 90 dias contados a partir da compra, independente do tempo que ainda falte para vencer a locação.

Por estes motivos, o formalismo no momento de se firmar um contrato de locação para finalidade comercial deve ser respeitado ao extremo. Um contrato bem redigido, com cláusulas claras e precisas, garantindo os direitos de ambas as partes e prevendo litígios futuros, certamente dará aos contratantes uma segurança muito maior.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.