Como comprar um imóvel de forma segura?

Comprar um imóvel tem sido uma tarefa cada vez mais arriscada. Na hora de vender, as construtoras montam stands maravilhosos, oferecem diversas regalias ao consumidor e fazem parecer que aquele é um negócio da China. Mas, por trás disso tudo, estão fraudes, pegadinhas, cláusulas abusivas no meio do contrato e um série de outros escândalos que podem prejudicar o comprador e a integridade do imóvel.

Importante: os comentários e opiniões contidos neste texto são responsabilidade do autor e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney ou de seus controladores
arrow_forwardMais sobre

 

Essa pergunta está ficando cada vez mais difícil de ser respondida. Como se não bastassem todos os truques comerciais utilizados pelas empresas no momento das vendas, que camuflam ou distorcem a verdadeira evolução do preço do imóvel, impedem o direito do comprador de arrepender-se da compra e desfazer o negócio, trazem cláusulas escondidas que as autoriza a atrasar a entrega do imóvel, e considera concluída a obra com a expedição de documento municipal e não com a efetiva conclusão da edificação, além de outras tantas armadilhas das quais o comprador tem que fugir, um novo perigo tem colocado em sério risco a realização do sonho da casa própria.

Isso porque todos os dias aumenta o número de escândalos envolvendo a municipalidade e as construtoras, tendo entre eles servidores corruptos de todos os escalões e empreendedores desonestos, que buscam lucro fácil com maracutaias acobertadas por supostos documentos que lhe dariam ar de legalidade.

Os problemas aparecem desde a aprovação de projetos, em áreas infinitamente superiores às permitidas por lei, cujos joguetes legais os responsáveis pela fiscalização parecem não perceber, mas que depois da obra em andamento são percebidos pelo Ministério Público, que embarga a obra e consegue uma sentença para demolição do mega empreendimento.

Existem casos nos quais a empresa compra terreno virtual da municipalidade por meio da outorga onerosa e assim é autorizada a construir mais no mesmo espaço. Todas as licenças e aprovações devidamente expedidos pelos órgãos responsáveis, devidamente juntados no RI e que comprovam a regularidade da obra. Consultado pelo comprador, não há restrição sobre o imóvel.

Dias depois, o escândalo da outorga vem à tona, guias falsificadas, rombos nos cofres públicos, 2 ou 3 bois de piranha presos e muita gritaria. No fim, tudo se ajusta e, como se nada tivesse ocorrido, tudo volta ao normal.

Porém, nesse meio tempo as obras ficaram embargadas e compradores prejudicados por conta do atraso, desgastados emocionalmente enquanto não sabiam o que seria do imóvel que compraram, se tornam vítimas da corrupção.

Lojistas de shoppings, que funcionam há anos, de repente tem que fechar suas lojas, pois o estabelecimento que está aberto há anos é irregular. Na briga entre municipalidade e administradores dos centro de compras, o lojista amarga o prejuízo e, mais uma vez, tudo se ajusta e, como se nada tivesse ocorrido, volta ao normal.

Um shopping coloca lojas à venda e para locação, abre as portas, funciona normalmente e depois de mais de seis meses, descobre-se que não tem habite-se, nem realizou as obras de compensação viária.

Para obtenção do habite-se, pedido de forma eletrônica em São Paulo, basta enviar um atestado do construtor que a obra está pronta, laudo de elevadores e bombeiros e quitação do ISS (imposto municipal). Feito isso, recebe-se a certidão de conclusão, que permite a ocupação.

Na semana passada, o Ministério Público descobriu um novo esquema. Empresas fantasmas forneciam guias falsas de ISS como se tivessem prestado serviços terceirados às incorporadoras e, desta forma, diminuem muito o valor a ser recolhido por estas.

Em outras palavras, a incorporadora, ao invés de pagar o que realmente deve, apresenta comprovantes frios, de empresas laranjas, que supostamente teriam prestado aquele serviço e, desta forma, diminui a conta da incorporadora, tudo com aval e acobertados por fiscais e servidores municipais de alto escalão.

Descoberta a fraude pelo Ministério Público, pedidos de habite-se em andamento serão revistos e, com isso, mais atrasos podem ocorrer. Não há prazo para o fim da suposta investigação e auditoria e, enquanto não se decide pela licitude dos pagamentos, os compradores dos imóveis não sabem quando irão recebê-los, e são, mais uma vez, vítimas da incorporadoras e de funcionários públicos corruptos.

E o que fazer? Infelizmente não há como se prevenir de tanta “criatividade” para lesar o erário e que pode complicar a situação do imóvel. Mesmo tomadas todas as cautelas normais para compra do imóvel, ainda assim o comprador corre o risco de se envolver, de maneira involuntária, em mais um escândalo imobiliário da cidade. Qual será o próximo?

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.