As taxas ilegais cobradas na compra de um imóvel na planta

A compra de um imóvel na planta esconde algumas pegadinhas que nem sempre são conhecidas do consumidor. São taxas incluídas nos contratos que encarecem o valor final desembolsado pelo cliente, que, sem saber, acaba aceitando as condições impostas pela construtora. Conheça um pouco mais sobre a corretagem e a SATI e saiba por que é ilegal sua cobrança

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Dentre a série de ilegalidades as quais o consumidor está exposto no momento da compra de um imóvel na planta, está a cobrança de taxas ilegais, que muitas vezes são escondidas no momento da negociação e o comprador só toma ciência depois de fechado o negócio. As mais comuns são as despesas com o stand de vendas da própria empresa, disfarçadas de corretagem, e um suposto serviço de assessoria técnico imobiliária- a taxa SATI.

As vendas de imóveis na planta ocorrem em meio a um enorme alarde de marketing, com suntuosos stands de vendas que oferecem de tudo para atrair os clientes, desde café da manhã no próprio local a almoços em badalados restaurantes, ingressos para shows, viagens, brindes, animadores para crianças, além de uma intensa panfletagem na região, anúncios em jornais e televisão. Tudo vale para atrair o cliente.

O consumidor, atraído por essa publicidade, vai por conta própria ao stand, onde normalmente encontra um modelo decorado do apartamento desejado, maquetes, projeções artísticas e coloridas do empreendimento, plantas e projetos que mostram aquilo que um dia será o imóvel do possível comprador.

Ao chegar ao stand, um representante da incorporadora, contratado por ela ou por empresa terceirizada, passa a fazer o atendimento e esclarecer as dúvidas do comprador, que ressalte-se, não tem a opção de escolher por quem será atendido.

Para o consumidor, informam sobre o preço do imóvel e o valor da “entrada” a ser paga no momento da compra. Os vendedores também solicitam que o valor da suposta entrada seja dividido em vários cheques e o consumidor, induzido a acreditar que referidos valores serão abatidos do preço do imóvel, realiza a operação sem maiores questionamentos.

Outro ponto a se observar é que, em regra, o contrato não é entregue no dia da compra, sendo fornecidos ao cliente apenas os recibos dos cheques e, somente depois de vários dias, em alguns casos meses, o cliente tem acesso ao contrato.

A pegadinha da compra do imóvel na planta somente é percebida muito tempo depois, em alguns casos só no momento do financiamento, quando o cliente recebe a planilha do saldo a pagar e percebe que os cheques dados a título de sinal ou entrada não foram abatidos do valor do imóvel e então percebem o esquema.

Os diversos cheques emitidos no dia da compra na verdade não são para pagamento de parte do imóvel, mas para quitar a suposta corretagem prestada no momento da venda. E essa cobrança é ilegal, por diversos motivos.

A lei civil estabelece que o serviço de corretagem exige a aproximação das partes pelo profissional, que não pode ser ligado nem ao vendedor nem ao consumidor por mandato de prestação de serviço ou relação de dependência, o que, por si só, já demonstra a inexistência dessa atividade, visto que os representantes de plantão no stand de vendas têm clara relação de dependência com a vendedora, agindo como funcionário desta.

Além disso, o cliente é obrigado a ser atendido por um representante que a empresa escolhe. O que se tem nesse caso é uma venda direta, sem intermediação. Mesmo que o vendedor tenha formação de corretor, não age como tal nos termos da lei, portanto, essa verba não é devida.

Por fim, mesmo que considerando por hipótese que houve intermediação, quem contratou o profissional foi a vendedora e, por isso, é de responsabilidade exclusiva do contratante o pagamento dos honorários do vendedor.

Daí a ilegalidade absoluta da cobrança de taxa de corretagem do consumidor, especialmente porque a referida cobrança é realizada de maneira disfarçada, com o claro propósito de auferir vantagem sobre o consumidor.

Outra taxa ilegal, que é cobrada do comprador, é a famigerada SATI. A pseudoassessoria imobiliária, que em tese consiste em análise de documento e “assessoria jurídica”, e deveria ser prestada pela vendedora, pois faz parte do negócio, é cobrada também de forma apartada do cliente e pior.

A abusividade é clara, pois, além de ser cobrada em percentual sobre o valor da venda – se fosse análise de documentos, deveria ter preço fixo, independente do preço do imóvel -ainda obriga o cliente a contratar um advogado indicado pela vendedora para assessorar o cliente a analisar o contrato unilateralmente redigido por ela. Que isenção tem esse profissional para apontar os pontos negativos daquele contrato?

Apesar de diversos acordos firmados com o Ministério Público nos quais as empresas se comprometem a oferecer tal “serviço” de forma opcional ao consumidor, na prática o pagamento dessa taxa é compulsório, sem o que o cliente não consegue fechar o negócio, numa clara venda casada, o que é proibido pela lei.

Desta forma, por não conseguirem comprar imóveis sem o pagamento das taxas ilegais e por falta de opção para compra de bem essencial, o comprador acaba pagando aquilo que lhe é exigido. Realizado tal pagamento, os consumidores que se sentirem lesados, devem buscar a restituição de referidos valores por meio de ação judicial.

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.