Fiagro permite investir em terras agrícolas: por que vale a pena analisar esse mercado

Em março de 2021, foi publicada a Lei 14.130, que isentou de Imposto de Renda os investimentos em fundos a serem classificados como Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais, ou Fiagro.

Em junho, a CVM emitiu uma regulamentação provisória para o Fiagro, que consistiu em aproveitar as normas já existentes de FIP, FII e FIDC, permitindo o registro desses fundos na modalidade Fiagro, desde que suas carteiras sejam aderentes ao formato preexistente e à nova lei.

Com isso, os brasileiros ganharam mais uma alternativa de investimento isenta e novas classes de ativos.

Vale lembrar que os créditos de empresas e imóveis do agronegócio já vinham sendo cortejados pelos gestores antes mesmo do incentivo oficial.

Com o que se parecerão o retorno e o risco dos investimentos no agronegócio?

Em se tratando de créditos (objeto dos FIDCs) e empresas (objeto dos FIPs), a análise não vai mudar muito em relação ao que esses fundos já praticam: haverá ativos em uma larga gama de riscos e retornos e a maior novidade será incorporar os fatores sazonais, climáticos e específicos da produção e comercialização de commodities agrícolas na hora de julgar a qualidade dos créditos e o desempenho das firmas.

É no Fiagro-FII que está a grande inovação, pois ele permite investir em terras agrícolas, uma classe de ativos praticamente desconhecida do mercado brasileiro e pouco compreendida até mesmo em economias mais maduras.

Por exemplo: é com alguma surpresa que estudos sobre o retorno de longo prazo do investimento em terras agrícolas na Inglaterra e nos Estados Unidos concluem que eles rivalizam com o das ações.

Por que existe tão pouca informação sobre uma classe de ativos tão antiga e bem reputada como a terra e com resultados aparentemente tão bons quando investigados por especialistas? Há três motivos.

O primeiro deles é que a terra não é fungível. Quem compra uma fazenda compra aquela fazenda, e não uma quantidade qualquer de hectares cotados em Bolsa. Isso torna a análise e a descoberta de preço mais difíceis e dependentes de grandes volumes de dados.

Esse não é um defeito apenas da terra: todo ativo já passou por essa fase. E os ativos imobiliários apenas recentemente começaram a ser beneficiados pela padronização e cotação em Bolsa no Brasil.

O segundo motivo é o histórico de intervenções do poder público sobre esses ativos que despertam tantas paixões. Diferentemente de ouro, dólares e títulos, a terra é um alvo fixo para jurisdições culminarem de ônus.

Por sorte, há um novo concerto no mundo, no qual funções antes desempenhadas pelo interesse público vêm sendo internalizadas pelas firmas, como é o caso das preocupações sociais e ambientais.

É previsível que, para a próxima década pelo menos, uma certificação ESG atue como um anteparo contra a maioria das ações que historicamente oneraram a propriedade agrícola.

O terceiro motivo é que a negociação da terra sempre foi vista como ilíquida, de alto tíquete e pouco diversificável. Mesmo aquela minoria de investidores que dispõe de dezenas de milhões de reais para comprar uma fazenda produtiva pensa três vezes antes de comprometer todo o capital com um único ativo.

Esse terceiro motivo é justamente o que o Fiagro imobiliário vem resolver: ao fragmentar o benefício da propriedade da terra por milhares de investidores a partir de um tíquete acessível, o Fiagro imobiliário dará mais liquidez e transparência às transações sobre terras agrícolas e permitirá que investidores de todos os portes acessem essa nova classe de ativos.

Como ocorre com outros fundos, um investidor com qualquer montante de capital poderá obter uma carteira diversificada de propriedades, reduzindo vários tipos de riscos que tradicionalmente assustavam os candidatos ao investimento em terras.

Assim como outros investimentos em imóveis, parte integrante do retorno no investimento em terra é o aluguel, neste caso, o arrendamento para a empresa produtora.

Essa renda é definida pelo valor do produto e, no Brasil, chega a ser indexada a uma quantidade de sacas de grão, por exemplo. Portanto, é uma renda real.

Outra parte é a valorização da terra em si, que, no longo prazo, acompanha a produtividade.

Tem tudo para essa classe de ativos ser comparada e rivalizar com os FIIs no começo. Os investidores e alocadores de recurso irão analisar o fluxo esperado de dividendo e a expectativa de ganho de capital nas cotas.

Mas, em pouco tempo, o mercado deverá perceber que está surgindo uma nova modalidade de investimentos que abrirá oportunidade para investidores pequenos e médios fazerem alocações em ativos até então inacessíveis. Concomitantemente a isso, poderão incluir uma maior diversificação de risco na carteira.

Há um longo caminho desde o ponto em que um ativo é negociado por um pequeno clube fechado de especialistas até o ponto em que um mercado líquido começa a definir seu preço.

Com a terra não será diferente: os primeiros Fiagros precisarão contar com consultores especializados, padrões de ESG, aconselhamento jurídico permanente e gestão bem focada para entregar retornos condizentes e atrair interesse.