Pequenas salas ou pequenas cotas?

Comprar uma pequena sala comercial ou ser cotista de um FII que invista e várias lajes corporativas?

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Dia 26/06/2013 a Folha de São Paulo trouxe interessante matéria que diz: “Imóvel comercial atrai órfãos da Bolsa e renda fixa”. O texto mostra que investidores pessoas físicas com média de 44 anos de idade e renda familiar de R$ 20 mil por mês são os principais interessados em investir em pequenas salas comerciais de até 60 m².

Mas será que comprar um pequeno escritório é mesmo uma boa alternativa? Resolvi comparar com o investimento nos FII do setor de lajes corporativas.

Quanto ao retorno esperado, o economista chefe do Secovi afirma que, em média, o aluguel das pequenas salas gera retorno de 0,50% a 0,60% ao mês. Não está claro se líquido (já descontado o imposto de renda) ou bruto.

Com base no último rendimento mensal pago (que pode não se repetir), os FII do setor estão oferecendo rentabilidade mensal de 0,60% a 0,70% líquidos. Mas rentabilidade não é tudo, não me canso de chamar atenção para os riscos envolvidos.

 

Riscos

Em ambos os casos, pequenos escritórios ou FII, os riscos mais usuais seriam o de inadimplência do locatário, vacância (imóvel ficar vago) e desvalorização do imóvel.

O risco de inadimplência é maior ou menor de acordo com o porte financeiro do locatário, que, nos pequenos escritórios tendem a ser profissionais liberais como advogados, médicos, dentistas ou pequenas empresas. Já as grandes lajes em que os FII investem são ocupadas por enormes empresas como bancos, multinacionais, entes públicos, entre outros. Portanto, nesse aspecto, risco muito maior corre o investidor que compra um pequeno escritório.

Sobre a vacância, cedo ou tarde todo imóvel fica um período vago, principalmente em tempos de crise. Encontrar um novo locatário para um pequeno escritório tende a ser mais fácil do que encontrar uma empresa precisando de uma laje de 1.000m². Afinal todos os anos centenas de novos profissionais liberais se formam e boa parte vai buscar um espaço para iniciar a carreira, especialmente em tempos de crise, pois quando é mais difícil encontrar emprego cresce a necessidade de empreender.

Quanto ao risco de desvalorização grandes lajes tendem a desvalorizar menos do que pequenos escritórios no longo prazo, por conta de toda a estrutura que oferecem. Um prédio de pequenas salas fica fragmentado em muitos condôminos, o que dificulta a tomada de decisão em assembleias e engessa as reformas necessárias para manter o valor do ativo. Além disso, o investidor em FII conta com a expertise do gestor para manter a carteira sempre atualizada. Porém o investidor possui cotas de FII e não imóveis. As cotas oscilam diariamente na bolsa e podem desvalorizar mesmo que os imóveis não desvalorizem.

 

Em que investir?

Concluo a comparação entendendo que os FII são mais vantajosos em rentabilidade e oferecem menor risco de inadimplência, enquanto os pequenos escritórios sofreriam menos com vacância. As lajes corporativas tendem a desvalorizar menos, mas o comportamento das cotas dos FII é imprevisível.

Evidente que vários outros fatores devem ser levados em conta, como o investimento inicial, liquidez, precificação, gestão profissional, tributação sobre o ganho de capital etc., mas disso já tratamos anteriormente. Se você ainda não leu, leia em: vantagens dos FII e vantanges dos imóveis.

Como sempre há vantagens e desvantagens em ambas as alternativas. Eu prefiro investir em FII, mas gostaria muito de ouvir a sua opinião. Qual seria o melhor investimento?

Arthur Vieira de Moraes